해외부동산 세테크 알아두면 편리
2008. 1. 17. 15:22ㆍ경제와 세금 상식
임대소득과 양도소득은 양쪽 국가에 모두 신고
임대소득과 양도소득은 양쪽 국가에 모두 신고 부동산을 취득하는 단계에서는 부담하는 거래세는 부동산이
소재하고 있는 국가에서 납부하는 것이 일반적이다. 그리고 부동산을 보유하는 과정에서 부담하는 보유세
역시 소재하고 있는 국가에서 납부한다. 하지만 소득에 대한 세금은 양쪽 국가에서 신고와 납부를 해야 한다.
즉 부동산을 임대하는 과정에서 발생하는 임대소득과 매각하는 과정에서 발생하는 양도소득에 대한 세금은
양쪽 국가에서 모두 신고하고 납부해야 한다. 이 경우 임대소득과 양도소득에 대한 소득세는 이중과세
문제가 발생한다. 이러한 이중과세는 외국납부세액공제의 명목으로 우리나라에서 공제할 수 있다. 즉 해외
부동산에 대한 임대소득은 우리나라에서 발생하는 종합소득(이자, 배당, 부동산 임대, 사업, 근로, 연금,
기타)과 합산해 세금을 계산하고, 상대국에서 납부한 세금은 종합소득세에서 공제한다. 해외 부동산에서
발생한 양도소득도 국내 부동산의 양도소득세를 계산할 때 합산해 계산하고, 상대국에서 납부한 부동산
매각에 대한 소득세를 우리나라 양도소득세에서 공제한다.
무거운 세율로 양도소득세를 계산하지 않는다.
부동산을 매각해서 매매차익이 발생하면 양도소득세를 납부해야 한다. 국내 부동산은 경우에 따라 무거운
세율로 양도소득세가 과세된다. 높은 세율로 과세되는 국내 부동산은 크게 2가지 형태로 구분된다. 첫째,
부동산을 단기간 보유한 후 매각하면 세율이 높다. 1년 미만 보유하고 매각하면 50%, 2년 미만 보유하고
매각하면 40%의 세율로 양도소득세가 과세된다. 둘째, 주택의 보유 수가 많으면 세율이 높다. 2주택
이상이면 50%, 3주택 이상을 보유한 상황에서 매각하면 60%의 세율로 양도소득세가 과세된다.
하지만 해외 부동산은 40~60% 세율로 양도소득세가 과세되지 않는다. 해외 부동산은 아무리 단기간
보유한 후 매각하더라도 기본세율(9~36%)로 양도소득세를 계산한다. 즉 1년 미만, 2년 미만을
보유했는지에 따라 세율을 달리 적용하지 않는다. 또한 해외 주택은 주택의 수에 상관없이 기본세율이
적용된다. 2주택 또는 3주택 보유에 따른 높은 세율의 양도소득세는 국내 주택에 한정해 적용한다.
임대소득의 비과세를 판단할 때는 해외 주택도 포함
국내에 주택을 1채만 소유하고 있으면 세무적으로 2가지 혜택이 있다. 양도소득과 임대소득에 대해
양도소득세와 종합소득세가 비과세된다. 1채의 주택을 소유한 세대가 주택을 매각할 때 3년 이상
보유(수도권 일부는 2년 이상 거주)한 후 매각하면 양도소득세가 비과세된다. 단 고가 주택이
아니어야 한다. 이러한 양도소득세의 비과세 혜택은 국내에 있는 주택에 대해서만 주어진다. 해외에
있는 주택은 그 수가 아무리 많아도 국내 주택의 비과세를 판단할 때 영향을 주지 않는다. 주택을 임대할
때도 독립세대가 소유한 주택이 1채라면 임대소득에 대해 종합소득세가 비과세된다. 여기도 고가 주택이
아니어야 한다. 공시가액 6억원을 초과하면 고가 주택으로 구분돼 월세로 임대하는 소득에 대해
종합소득세를 납부해야 한다. 그런데, 양도소득세의 비과세를 판단할 때와 차이점이 있다. 임대소득에
대한 종합소득세 비과세를 판단할 때는 해외 주택도 카운트 대상에 포함이 된다. 즉 국내와 해외에
주택을 1채씩 소유한 사람이 국내 주택을 월세로 임대하면 2주택을 소유한 것으로 판단해 임대소득에
대해서 종합소득세가 과세된다.
이민이나 해외 체류 중일 경우 주택을 1채로 줄여라
독립된 세대가 보유한 1채의 주택을 매각할 때 양도소득세의 비과세를 받기 위해서는 3년(수도권 일부는
2년 이상 거주) 이상 보유해야 한다. 하지만 이민 또는 해외 근무 등 목적으로 가족 전원이 출국할
때에는보유 기간과 거주 기간을 따지지 않고 비과세가 가능하다. 하지만 요건이 있다. 출국 시점에
1채의 주택만 있어야 하고, 출국일로부터 2년 이내에 매각해야 한다. 만약 출국 시점에 2채의 주택을
소유하고 있다면 2채 모두 비과세를 받지 못할 수 있으므로 주의해야 한다.
글 원종훈(GOLD&WISE PB영업추진부 전담세무사 music6311 @empal.com) |
사진 김재이 | 스타일리스트 이영주 |
임대소득과 양도소득은 양쪽 국가에 모두 신고 부동산을 취득하는 단계에서는 부담하는 거래세는 부동산이
소재하고 있는 국가에서 납부하는 것이 일반적이다. 그리고 부동산을 보유하는 과정에서 부담하는 보유세
역시 소재하고 있는 국가에서 납부한다. 하지만 소득에 대한 세금은 양쪽 국가에서 신고와 납부를 해야 한다.
즉 부동산을 임대하는 과정에서 발생하는 임대소득과 매각하는 과정에서 발생하는 양도소득에 대한 세금은
양쪽 국가에서 모두 신고하고 납부해야 한다. 이 경우 임대소득과 양도소득에 대한 소득세는 이중과세
문제가 발생한다. 이러한 이중과세는 외국납부세액공제의 명목으로 우리나라에서 공제할 수 있다. 즉 해외
부동산에 대한 임대소득은 우리나라에서 발생하는 종합소득(이자, 배당, 부동산 임대, 사업, 근로, 연금,
기타)과 합산해 세금을 계산하고, 상대국에서 납부한 세금은 종합소득세에서 공제한다. 해외 부동산에서
발생한 양도소득도 국내 부동산의 양도소득세를 계산할 때 합산해 계산하고, 상대국에서 납부한 부동산
매각에 대한 소득세를 우리나라 양도소득세에서 공제한다.
무거운 세율로 양도소득세를 계산하지 않는다.
부동산을 매각해서 매매차익이 발생하면 양도소득세를 납부해야 한다. 국내 부동산은 경우에 따라 무거운
세율로 양도소득세가 과세된다. 높은 세율로 과세되는 국내 부동산은 크게 2가지 형태로 구분된다. 첫째,
부동산을 단기간 보유한 후 매각하면 세율이 높다. 1년 미만 보유하고 매각하면 50%, 2년 미만 보유하고
매각하면 40%의 세율로 양도소득세가 과세된다. 둘째, 주택의 보유 수가 많으면 세율이 높다. 2주택
이상이면 50%, 3주택 이상을 보유한 상황에서 매각하면 60%의 세율로 양도소득세가 과세된다.
하지만 해외 부동산은 40~60% 세율로 양도소득세가 과세되지 않는다. 해외 부동산은 아무리 단기간
보유한 후 매각하더라도 기본세율(9~36%)로 양도소득세를 계산한다. 즉 1년 미만, 2년 미만을
보유했는지에 따라 세율을 달리 적용하지 않는다. 또한 해외 주택은 주택의 수에 상관없이 기본세율이
적용된다. 2주택 또는 3주택 보유에 따른 높은 세율의 양도소득세는 국내 주택에 한정해 적용한다.
임대소득의 비과세를 판단할 때는 해외 주택도 포함
국내에 주택을 1채만 소유하고 있으면 세무적으로 2가지 혜택이 있다. 양도소득과 임대소득에 대해
양도소득세와 종합소득세가 비과세된다. 1채의 주택을 소유한 세대가 주택을 매각할 때 3년 이상
보유(수도권 일부는 2년 이상 거주)한 후 매각하면 양도소득세가 비과세된다. 단 고가 주택이
아니어야 한다. 이러한 양도소득세의 비과세 혜택은 국내에 있는 주택에 대해서만 주어진다. 해외에
있는 주택은 그 수가 아무리 많아도 국내 주택의 비과세를 판단할 때 영향을 주지 않는다. 주택을 임대할
때도 독립세대가 소유한 주택이 1채라면 임대소득에 대해 종합소득세가 비과세된다. 여기도 고가 주택이
아니어야 한다. 공시가액 6억원을 초과하면 고가 주택으로 구분돼 월세로 임대하는 소득에 대해
종합소득세를 납부해야 한다. 그런데, 양도소득세의 비과세를 판단할 때와 차이점이 있다. 임대소득에
대한 종합소득세 비과세를 판단할 때는 해외 주택도 카운트 대상에 포함이 된다. 즉 국내와 해외에
주택을 1채씩 소유한 사람이 국내 주택을 월세로 임대하면 2주택을 소유한 것으로 판단해 임대소득에
대해서 종합소득세가 과세된다.
이민이나 해외 체류 중일 경우 주택을 1채로 줄여라
독립된 세대가 보유한 1채의 주택을 매각할 때 양도소득세의 비과세를 받기 위해서는 3년(수도권 일부는
2년 이상 거주) 이상 보유해야 한다. 하지만 이민 또는 해외 근무 등 목적으로 가족 전원이 출국할
때에는보유 기간과 거주 기간을 따지지 않고 비과세가 가능하다. 하지만 요건이 있다. 출국 시점에
1채의 주택만 있어야 하고, 출국일로부터 2년 이내에 매각해야 한다. 만약 출국 시점에 2채의 주택을
소유하고 있다면 2채 모두 비과세를 받지 못할 수 있으므로 주의해야 한다.
글 원종훈(GOLD&WISE PB영업추진부 전담세무사 music6311 @empal.com) |
사진 김재이 | 스타일리스트 이영주 |