갑자기 배로 늘어난 양도소득세 알고 봤더니 .....

갑자기 많아진 양도소득세 왜?

지난 해의 일이다.
김여사는 바닷가 인근에 소유하고 있던 임야를 매도했다.
바다 조망이 좋아 많은 사람들이 탐을 내던 곳이었는데 사업상 서울로 거주지를 옮기면서 알고 있는 지인에게 직접 매도를 했다.
약 10년간 소유하고 있던 김여사의 토지는 약 60평으로 지목은 임야였지만 그곳에는 아주 작은 낡은 교회가 하나 있었다.
건물등기부 등본에 등재되어 있지 않았고 뼈대만 앙상하게 남은 상태라 아무 문제가 되지 않을 것이라 생각한 김여사는 임야를 매도할 때 토지 매매계약서만 작성해서 5천만원에 매도를 했다.

그런데 매도를 하고 얼마 지나지 않아 매수자로 부터 전화가 왔다.
매수한 토지에 건축물 대장상 건물이 있어 건축을 할 수 없다며 멸실신고를 해줘야한다는 것이었다.
매수자가 집을 지으려고 구입한 것을 알고 있기에 김여사는 면사무소에 가서 건축물 대장 말소 신청서를 작성해서 멸실신고를 해주었다.
그리고 얼마 후 양도소득세를 자진신고하려고 서류를 준비해 관할세무서를 방문했다 깜짝 놀랐다. 
매도 하기전 알고 있던 예상 금액 88만원 보다 무려 2배나 많은 금액이165만원이 나왔기 때문이었다.
놀란 김여사는 담당자에게 양도소득세가 많이 나온 이유를 알아보았다.
관련 자료를 찾던 담당자는 아무 이상이 없다며 양도소득세 산출 근거를 보여 주었는데 그곳에는 토지 이외에 건물에 대해서도 세금이 부과되어 있는 것이 아닌가?

매매하기 전 멸실신고만 했더라면....

"등기부 등본에 없는 건물인데 어떻게 세금이 나온거죠?"
"아, 예..그곳에 건물이 있었던 것은 알고 계셨나요?."
"예, 알고 있었습니다. 하지만 다 무너진 건물이고 등기상에 없는 건물이라서 언제든 부숴 버리면 된다고 알고 있었습니다.."
"아, 잘못 알고 계셨네요. 등기상에 건물이 없어도 건축물 관리대장상에 등재되어 있으면 토지와 건물의 가격을 구분해서 매도를 했어야 합니다. 그런데 토지분에 대한 계약서만 작성해서 매매를 했기 때문에 토지에 대한 양도세와 건물에 대한 양도세가 따로 분류되어 함께 부과된 것입니다."
"아마도 재산세가 나갈 때 토지분과 건물분의 과세가 함께 나가고 있었는데 그 부분을 인지하지 못하고 토지매매계약서만 작성해 매도했기 때문에 일어난 일 같습니다."
"토지를 매매하기 전에 멸실신고를 했다면 이중으로 부담하는 일은 없었을텐데 참 안타깝습니다..."

결국 김여사는 매매계약서를 쓸 때 토지분과 건물에 대한 매매대금을 따로 산정하거나 멸실신고를 해서 건물을 없앤 후 매매했으면 물지 않아도 될 세금을 배나 낸 꼴이 되었다.
마을 사람들이 주변 경관을 해친다는 이유로 면사무소에 민원을 제기해 토지주에게 멸실신고 권유 우편을 발송하기도 했는데 김여사는 전혀 받은 기억이 없다고 했다.

어차피 사용하지 않는 낡은 건물이었고 또 지목도 임야로 되어 있어서 가볍게 생각했던 김여사 서류를 떼어보는데 몇푼 들지 않고 잠시 짬을 내서 면사무소에 들렀어도 이런 일은 없었을 것이라며 혀를 끌끌 찼다. 

주택을 구입할 때에는 건물 소유주와 토지의 소유주가 같은지 확인을 해야하고 대지인 경우에는 등기상에 등재되지 않은 건축물이 있는지 꼼꼼히 체크해야 한다.
매도할 경우에는 토지와 건물 가격을 따로 산정해서 계약서를 작성해야 한다.
김여사 처럼 가볍게 생각했다 본의 아니게 더 많은 세금을 낼 수도 있기 때문이다.
등기상에 없는 건물이 건축물 대장상에는 존재할 수 있고 등기상에는 있는데 건축물 대장상에 없는 경우도 종종 있기 때문에 각별히 유의해야 한다.