k씨의 부동산 투자 노하우 토지 성형술

부동산 초짜 k씨의 투자 입문기

사무실에 종종 들리는 k씨는 부동산 투자로 성공한 사람이다.
10년전 사업에 실패한 후 시골로 내려온 k씨는 처음 접하는 시골 생활에 적응하지 못해 속을 많이 끓였다.
농사일도 서툴고 주변 사람들과 잘 어울리지 못하는 성격이라 늘 외톨이처럼 혼자 지내는 날이 많았다.

귀향한 첫 해 옥수수와 배추 농사를 지었지만 인건비도 건지지 못했고 다음 해는 가뭄 때문에 또 망쳐 애를 태우고 있던 차에 동네 이장님이 권유한 작은 땅을 하나 사게 되었다.
현지인이 갖고 있던 토지인데 아들 대학 등록금을 마련하기 위해 시세의 50%에 나온 물건이었다.
지적도상 맹지였지만 작은 하천이 흐르고 남향인데다 자신의 집과 가깝고 농사짓기 편할 것 같아 남은 돈으로 600여평의 땅을 평당 3만원 매입했다.

땅을 매입한 k씨는 다음 해 그곳에 고추를 심었는데 갈 때 마다 농로길을 따라 먼곳을 돌아오는 것이 너무나 불편했다.
고민 끝에 k씨는 하천 점용허가를 받고 다리를 놓기로 했다. 
남향에 산을 두르고 있어 집을 짓기에도 좋을 것이라는 생각에 다리를 놓고 땅을 조금씩 가꾸어 나갔다.
하천과 닿아있는 낮은 땅은 굴삭기를 이용해 높이고 주변에 조경수와 유실수도 심어 놓았다.
k씨가 정성을 들인 만큼 땅의 모양도 달라져 사람들의 관심을 받기 시작했고 때맞춰 서울 양양간 고속도로 인터체인지 후보지로 물망에 올라 매입가의 다섯배인 평당 15만원에 외지인에게 매도했다.

무엇이든 처음 시작이 중요하다고 한다.
매입한 땅이 1년  5개월만에 큰 수익을 준 것을 계기로 부동산에 관심을 갔게 된 k씨는 이후 같은 방법으로 주변 땅을 매입해 큰 수익을 올렸다.

한우물만 파는 k씨의 노하우는 바로 성형수술

k씨가 관심을 갖는 토지는 남들이 전혀 눈여겨 보지 않는 맹지이거나 움푹 파이거나 경사진 곳이다.
가격이 공시지가 수준이거나 공시지가 아래에 나오는 물건도 많은데 잘 성형하면 알짜 땅으로 변하기 때문이다.
k씨는 부동산 투자 노하우는 단순하다.
여자가 성형을 하고 화장을 하는 것처럼 땅도 성형하고 화장을 해야 빛을 발한다는 것이다.
성형을 하기 위해 많은 시간과 준비가 필요하고 육체적으로 힘들었지만 대가를 충분히 보상받았다고 한다.

부동산에 투자하는 사람들의 유형도 참 많다.
투자개발 계획을 미리 알고 투자하는 사람도 있고 남의 말만 믿고 묻지마 투자를 하다 큰 손실을 보는 사람도 있다.
k씨는 위 두가지 유형에 속하지 않는다. 
한 곳에 투자하고 자신이 원하는 만큼의 수익이 보장되면 팔고 다른 곳에 눈을 돌린다.
소탐대실이 아니라 소탐대익이다.

사전답사와 철저한 준비는 필수

땅을 구입하기 전에는 반드시 사전답사를 한다.
주변 여건이 집을 짓기 좋은 곳인가 햇볕이 잘드는 남향인가 또 주변에 하천을 끼고 있고 주변 경관이 좋은가 등등...
맹지를 선호하는 k씨는 매수하려고 하는 땅에 자신이 해결할 수 없는 문제가 있는지 없는지 꼼꼼히 체크하는데 그중 가장 신경을 쓰는 부분이 바로 도로개설 부분이다
통상 맹지에는 건축을 할 수 없을 뿐만아니라 토지 매매에서도 제대로 된 가격을 받기 힘들다.
하지만 도로만 개설되면 그만큼 지가가 상승하기 때문에 투자수익을 극대화 시킬 수 있다.

맹지 위험하지만 황금알을 낳을 수도 있어...

맹지에 도로를 개설하기 위한 요건은 여러가지가 있다.

⑴ 도로법에 의한 진입도로 개설 혹은 도로지정 고시
⑵ 사도법에 의한 사도개설
⑶ 인접 토지 매입[단독 또는 공유지분]에 의한 사설도로 개설
⑷ 진입토지에 대한 토지사용승낙서를 받아 도로로 사용
⑸ 구거의 하천[구거]점용허가에 의한 도로 개설
⑹ 민법상 주위토지통행권의 주장
⑺ 통로를 위한 민법상 지역권 혹은 지상권 설정으로 도로 개설

이중 k씨가 가장 선호하는 것은 바로 네번째와 다섯번째 항목이다.
매수하려는 토지 주변에 진입도로가 없고 다른 토지가 있을 경우 인접한 토지 사용자에게 진입로로 사용할수있는 토지사용승낙서를 받아 인감을 첨부하면 건축을 할 수 있다 하지만 사용승낙서를 해준 소유권자가 바뀔 경우 민원이 발생할수 있고 매매시 핸디캡으로 작용하기도 한다.

다섯번째 구거의 하천 점용허가에 의한 도로 개설은 시골에 사는 k씨가 가장 많이 부딪치는 경우인데 구거 점용허가를 받아자비로 다리를 놓거나 복개해관계관청에 기부채납하고 이를 도로로 사용하면서 도로로 고시토록 하는 방법이다.

도로문제가 해결되면 본격적인 토지성형수술을 시작한다고 한다.
보기좋은 떡이 먹기 좋다는 말도 있고 흔한 말로 얼굴값 한다는 말이 있듯이 땅도 가꾸지 않으면 수익을 얻기 힘들다는 것이 k씨의 지론이다.

푹꺼진 곳은 메우고 경사진 곳은 깍거나 축대를 쌓고 조경수와 유실수를 심거나 정원을 잘꾸며 매도해 토지 매수가액과 그외 경비를 제외하고도 배가 넘는 수익을 올렸다고 한다.
처음에는 집을 지어 매도하는 경우도 있었지만 집이 마음에 들지 않아 거래가 성사되지 않는 경우가 많고 건축비가 포함되면 그만큼 매도가가 커져 형질변경을 하지 않고 매매를 하는 경우가 대부분이라고 한다. 

부동산 투자 자신만의 확고한 원칙이 있어야....

고기도 먹어본 사람이 그 맛을 알듯이 부동산 투자도 노하우가 있는 사람이 수익을 얻을 수 있는 확률이 높다.
토지는 환금성이 떨어지는데다 잘못 투자하면 원금은 고사고 손해 보고 팔려고 해도 팔리지 않아 곤혹스러워 하는 분들이 많다.
남이 하니까 나도 투자해봐야지 하고 섣불리 대들었다 낭패 보기 십상이다.
철저한 준비와 사전 답사 그리고 자신만의 원칙이 없으면 부동산에 투자하지 말아야 한다.