시골에 빈집도 1가구 2주택일까?

서울에서 지방에 집을 사려는 사람이 가장 많이 묻는 질문은 무엇일까?
그것은 시골에 집을 사도 1가구 2주택에 저촉되는가와 양도세가 중과세 되는가 하는 점이다. 예전에 콘도를 선호하던 사람들이 시골집이나 전원주택을 선호하면서 전망이 좋은 곳은 인기가 많지만 1가구 2주택 양도세 중과 때문에 망설이게 된다.
그렇지만 알고 사면 그런 걱정 하지 않아도 된다. 막연하게 알고 있으면 두렵지만 확실하게 알고나면 양도세 중과에 대한 부담을 갖지 않아도 되기 때문이다.
일전에 서울에서 온 손님 중 바닷가 근처에 전원주택을 구입하려는 부부가 있었다.
아이들이 분가시키고 이젠 여행 삼아 가끔 내려와서 쉴 수 있는 집을 구하려고 하였다. 1억에서 1억5천 선의 집 몇 채를 보여주었는데 그중에 1억원에 나온 물건이 마음에 들었다.그런데 서울에 아파트가 있는 상태에서 이것을 사면 1가구 2주택에 중과세 되는 것 아니냐 물었다.
그래서 농어촌주택에 구입할 때 손님들이 가장 걱정하는 부분에 대해서 설명을 해주었다.

먼저 농가주택 취득시 비과세 받을 수 있을까 하는 점인데 2003년 8월 1일 부터 2008년 12월 31일까지 취득한 농가주택은 기존에 보유한 아파트를 팔더라도  비과세 혜택을 받을 수 있다.즉 현재 서울에 있는 아파트 매매시 농어촌주택 구입과 상관없이 1가구 1주택으로 양도소득세가 비과세 된다는 것이다.
빈집이라도 건축물 대장에 기록되어 있는 집이라면 농어촌 주택에 포함된다.
여기서 농어촌주택(전원주택 혹은 시골집)이란 읍.면 지역에 소재하는 주택을 취득하는 것을 말하고, 읍.면지역이라 하더라도 도시지역,토지거래 허가구역,투지지역,관광단지에 해당되지 않는 지역을 말한다.
또 취득할 수 있는 주택은 대지면적 660m²(200평)이내 이어야 하고 주택 면적은 150m²
(45평)이내여야 한다. 또 공동주택일 경우는 전용면적이 116m²(35평) 이내 이어야 하고 취득 당시의 공시지가 가격이 1억5천만원을 넘어서는 안된다.(기존에는 취득 당시 농가주택 공시가가 7천만원을 넘지 않아야 했는데 폐지되었음)
또 기존에 있던 일반주택(서울에 있는)과 농어촌 주택과 행정구역상 같거나 연접된 읍,면에 소재하지 않아야 한다.
다만 1세대 1주택 혜택을 받으려면 농어촌 주택을 취득한 후 3년 이상 보유하여야 한다.(다만 예외 조항이 있는데 법률에 의한 수용,협의매수.사망으로 인한 상속, 멸실로 인한 경우는 양도 소득세를 신고하지 않아도 된다.)
주의해야 할 점은 서울에 있는 아파트와 전원주택 중 아파트를 먼저 처분할 경우 비과세 되지만 농어촌주택(전원주택)을 먼저 팔았을 경우에는 양도소득세가 과세된다는 점을 알아 두어야 한다.그러나 수도권 이나 광역시를 제외한 지방소재 주택의 공시지가 3억이하일 때는 1가구 2주택 중과 대상에서 제외되기 때문에 과세가 되더라도 세금에 대한 부담은 그리 크지 않다.
부부는 막연하게 알고 있던 것을 속시원히 듣고 나서는 선뜻 계약을 했다.
부동산을  매수 할 때나 매도를 할 때는 세금에 대한 부분을 확실하게 알고 해야한다.
그렇지 않으면 엄청난 금전적 손실을 입을 수 있기 때문이다.