임대차 기간과 계약의 갱신

가.  임대기간2 년 미만의 임대차계약이 가능한지 여부

	[문]	저는 내년도에 국외이민을 갈 예정이기 때문에 임대기간을 1년으로 하는 임대차계약을 체결하고 싶은데 기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다는 주택임대차보호법 제4조 제1항의 규정 때문에 임대기간을 2년 미만으로 정할 수 없다는 이야기를 들었습니다. 과연 그러한지요 ?
	[답]	그렇지 않습니다. 왜냐하면 위 법이 임대기간을 최소한 2년으로 규정한 취지는 임차인의 주거 안정을 도모하기 위한 것이므로 임차인이 원하는 경우에는 임대기간을 2년 미만으로 정하는 것이 얼마든지 가능하기 때문입니다. 따라서 귀하께서는 2년 미만으로 정한 임대기간이 끝난 후에 스스로 임대기간의 만료를 이유로 임대인에게 임대보증금의 반환을 청구할 수 있습니다.

	나.  임대기간 만료와 계약의 갱신
	[문]	저는 전세 입주자인데 집주인으로부터 임대기간이 끝나기 불과 몇 일전에 임대보증금을 인상하여 주거나 그것이 불가능하면 기간 만료와 동시에 집을 비워 달라는 통고를 받았습니다. 임대기간이 끝나면 반드시 집을 비워 주어야 하는지요 ?
	[답]	임차주택을 비워 줄 의무가 없습니다. 그 이유는 임대인이 계약이 묵시적으로 갱신되는 것을 막기 위하여는 임차인인 귀하에게 임대기간 만료시의 명도 또는 계약갱신거절의 통지를 임대 기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 하여야 하는데 이를 하지 않았기 때문입니다. 따라서 귀하의 경우에는 계약이 종전과 동일한 조건으로 묵시적으로 갱신되었기 때문에 앞으로 2년간 임차인으로 계속 점유를 할 수 있습니다. 다만 귀하가 임대기간이 끝날 당시에 차임의 지급을 2번 이상 연체하거나 임차주택에서 마약 제조를 하는 등 주거 이외의 목적으로 사용하는 등 임차인으로서의 의무를 현저하게 위반한 경우에는 보호받을 수 없습니다.

	다.  계약을 갱신하면서 임대보증금을 인상하는 경우의 대항력 및 우선변제권
	[문]	저는 갑과 2000. 5. 20. 전세보증금 3,200만원, 전세기간 2년의 전세계약을 체결하고, 2000. 6. 20. 입주와 전입신고를 마침과 동시에 계약서상에도 확정일자를 받았습니다. 그 후 2001. 7. 20. 을 앞으로 임차주택에 근저당권이 설정되었는데, 2002. 5. 20. 위 계약을 갱신하면서 보증금액수를 3,700만원으로 인상하였습니다. 앞으로 만일 위 근저당권실행을 위한 경매가 개시되는 경우 저는 위 인상된 보증금 3,700만원을 받을 때까지 매수인에게 주택을 비워 주지 않아도 되는지요. 또 경매절차에서 위 근저당권자에 우선하여 위 인상된 보증금 3,700만원의 배당을 받을 수 있는지요?
	[답]	임대인과 임차인이 임대차계약을 갱신하면서 임대보증금을 인상하기로 합의한 경우, 인상된 금액은 인상되기 전에 설정된 근저당권에 기한 경매절차의 매수인에 대하여 대항할 수 없을 뿐만 아니라 위 근저당권자에 우선하여 배당을 받을 수도 없습니다. 왜냐하면 위 근저당권자는 인상전의 임대보증금을 전제로 근저당권을 취득하는 것이고 장래 임대보증금이 얼마 인상될 지도 예상할 수도 없기 때문에 인상된 보증금 전액에 대하여 대항력과 우선변제권을 인정한다면 근저당권자의 이익을 너무 침해하는 것이 되기 때문입니다. 따라서 귀하의 경우 근저당권 설정전의 보증금액인 3,200만원에 한하여 매수인에게 대항력을 행사할 수 있고 배당절차에 참가하더라도 위 3,200만원에 한하여 근저당권자에 우선하여 변제받을 수 있습니다. 다만 위 인상된 보증금 3,700만원에 대하여 재 계약서를 작성하고 이에 대하여 확정일자를 받았다면 증액된 500만원 부분은 이보다 후순위인 담보권자나 일반채권자에 대하여 우선변제권을 주장할 수 있습니다.

	라.  인상된 보증금영수증에 확정일자를 받은 경우와 우선변제권
	[문]	만일 전항의 경우에 계약 갱신과 더불어 인상된 전세보증금에 관하여 재 계약서를 작성하지 않고 임대인에게 인상된 보증금을 지급한 후 그 영수증에 확정일자를 받은 경우에도 우선변제권이 있는지요 ?
	[답]	없습니다. 왜냐하면 주택임대차보호법 제3조의2 제2항은 우선변제권이 인정되기 위하여는 임대차계약서에 확정일자를 갖출 것이 요구되기 때문입니다.