경매 확정일자에 대한 질문과 답변

▶ 확정일자부 임차인과 담보권자와의 우선순위는 대항요건 및 확정일자를 모두 구비한 최종시점과 담보권설정등기시점을 기준으로 판단함 ▶ 다만 확정일자부 임차인의 우선변제권은 임차주택의 소유권이 경매·공매에 의하여 변경된 경우에만 적용되고 매매·증여 등 법률행위에 의하여 양도된 경우에는 인정되지 아니함

	가.  확정일자 부여방법
	[문]	확정일자란 무엇이고 임대차계약서에 어떠한 방법으로 부여받습니까 ?
	[답]	임대차계약서상의 확정일자란 그 날짜 현재 그 문서가 존재하고 있었다는 사실을 증명하기 위하여 임대차계약서의 여백에 기부(記簿)번호를 기입하고 확정일자인을 찍어 주는 것을 말합니다. 확정일자는 첫째 임대차계약서에 위 공증기관에서 확정일자인을 찍어 주는 방법, 둘째 임대차계약서에 법원·등기소의 공무원과 읍·면·동사무소의 공무원이 확정일자인을 찍어 주는 방법의 세 가지 유형에 의하여 부여받을 수 있습니다. 그런데 현재 일반 국민들이 주로 이용하는 방법은 세 번째 방법인데 그 중에서도 특히 인근 읍·면·동사무소를 이용하면 주민등록전입신고를 하면서 동시에 확정일자를 부여받을 수 있으므로 시간과 노력을 절약할 수 있습니다. 그리고 임대차계약서의 확정일자는 임대인의 동의 없이 임차인 또는 계약서 소지인이 언제든지 계약서 원본을 제시하고 구두로 청구하면 받을 수 있고 수수료는 1건당 600원(사문서의일자확정청구수수료규칙 제2조 제1항, 공증기관의 경우는 공증인수수료규칙 제22조의 규정에 의하여 1,000원임)입니다. 그리고 공증인사무소, 법무법인 또는 공증인가 합동사무소(공증인가합동법률사무소 제도는 2005. 1. 27. 법률 제7357호로 변호사법을 개정하면서 폐지되었으나 부칙 제6조의 규정에 의하여 종전의 규정에 의하여 공증인의 직무를 행할 수 있음) 등 공증기관에서 임대차계약서를 공정증서로 작성하여도 확정일자를 받은 것과 동일한 효력이 있습니다. 확정일자를 받지 않으면 선순위 담보권자 등이 있는 경우 매각으로 임차권이 소멸하여 매수인에게 대항하지 못하고 소액임차인이 아닌 한 배당을 받을 수 없으나, 확정일자를 받아두면 후순위 담보권자나 일반채권자에 우선하여 배당받을 수 있습니다. 따라서 확정일자는 임차인에게 우선변제권을 인정하는 반면 그 절차가 간단하고 비용도 거의 들지 않기 때문에 받아두면 편리합니다.

	나.  경매개시결정의 등기후 확정일자를 부여받은 경우
	[문]	임차주택에 관하여 경매개시결정의 등기가 경료된 후에도 임대차계약서에 확정일자를 부여받을 수 있는지요, 또 부여받은 경우 그 효력은 어떻게 되는지요 ?
	[답]	확정일자부 임차인으로서 우선변제를 받기 위하여는 반드시 경매개시결정의 등기 이전에 확정일자를 갖출 필요가 없습니다. 따라서 경매개시결정의 등기가 경료된 이후에 확정일자를 받은 경우에도 별도의 집행권원 없이 배당요구를 할 수 있고, 선순위 담보권자나 압류·가압류채권자에게 우선할 수 없지만 후순위 담보권자나 기타 일반채권자보다는 우선하여 배당받을 수 있습니다.

	다.  확정일자부 계약서 분실시 구제방법
	[문]	저는 주택임대차계약서에 확정일자를 받아 보관하던 중 부주의로 분실하고 말았습니다. 만일 현재 거주하고 있는 임차주택에 관한 경매절차가 개시되는 경우 배당요구를 하려면 계약서가 필요하다고 하는데 어떠한 구제방법이 있는지요 ?
	[답]	귀하께서는 임대인의 동의하에 임대차계약서를 다시 작성하더라도 소급하여 최초 계약서에 받은 확정일자인과 같은 날짜의 확정일자를 받을 수 없습니다. 왜냐하면 현재 확정일자부여기관의 확정일자 부여업무처리를 보면 단순히 주택임대차계약서에 확정일자를 찍어 줄뿐이고 보증금액수 등 그 계약서의 내용을 확인한 후 그에 관한 자료를 남겨두지 않기 때문입니다. 따라서 현재 귀하가 선택할 수 있는 최선의 방법은 계약서를 다시 작성하여 현재의 시점에서 새로 확정일자를 부여받는 것입니다.

	라.  확정일자부 임차인이 일시적으로 주민등록을 이전한 경우
	[문]	저는 주택을 임차하여 입주 및 주민등록을 마치고 계약서에 확정일자를 받았으나 임대기간 중에 개인사정으로 일시 다른 곳으로 주민등록을 이전하였다가 최근에 다시 전입신고를 하였습니다. 계약서에 확정일자를 다시 부여받아야 하는지요 ?
	[답]	귀하는 확정일자를 다시 부여받을 필요는 없습니다. 그러나 주민등록을 전출한 시점에 우선변제권을 상실하였다가 재 전입신고를 한 때에 다시 우선변제권을 취득하게 됩니다. 따라서 주민등록을 다시 전입한 때를 기준으로 후순위 담보권자에 대하여는 우선하지만 귀하가 일시 주민등록을 이전한 사이에 설정된 근저당권자 등 다른 담보권자에 대하여는 후순위로 됩니다.

	마.  대항요건과 확정일자를 구비한 후 근저당권이 설정된 경우
	[문]	저는 주택을 임차하고 입주하여 주민등록을 마치고 계약서에 확정일자도 받았는데, 집주인이 그 후 은행에서 사업자금을 빌리면서 임차주택에 근저당권을 설정하였고 대출금을 변제하지 아니하여 현재 경매절차가 진행 중에 있습니다. 저는 주택임대차보호법상 어떠한 보호를 받을 수 있는지요 ?
	[답]	귀하는 근저당권보다 대항요건과 우선변제권 취득요건을 모두 갖추었으므로, 첫째 매수인에게 대항하여 나머지 임대기간 동안 그리고 기간만료 후에는 보증금의 반환을 받을 때까지 임차주택의 반환을 거부할 수 있고, 둘째 경매절차에서 배당요구를 하여 보증금의 우선변제를 받을 수도 있습니다. 위 두 가지 권리중 어느 것을 행사할 것인지 여부는 귀하가 자유롭게 결정할 수 있고, 우선변제권을 행사한 경우 만일 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 나머지 보증금을 반환받을 때까지 매수인에게 임차주택을 비워주지 않아도 됩니다. 다만 근저당권설정등기 후에 임대인과 계약을 갱신하면서 보증금을 인상한 경우에는 인상전 보증금액에 한하여 매수인에게 대항할 수 있고, 보증금 중 인상된 부분에 대하여는 대항력이나 우선변제를 주장할 수 없습니다.

	바.  확정일자일과 근저당권설정등기일이 같은 날짜인 경우
	[문]	저는 주택임대차계약을 체결하고 먼저 입주 및 주민등록을 모두 갖춘 다음날에 계약서에 확정일자도 받았습니다. 그런데 우연히 확정일자를 받은 날에 근저당권설정등기가 경료되었습니다. 저와 근저당권자 중 누가 우선하는지요 ?
	[답]	같은 순위입니다. 왜냐하면 임차인과 근저당권자 사이의 우선순위는 임차인이 대항요건과 확정일자를 모두 갖춘 최종 시점과 근저당권설정등기를 마친 시점의 전후에 의하여 결정되기 때문입니다. 따라서 귀하는 근저당권자와 같은 순위에서 채권액에 비례하여 평등배당을 받습니다.

	사.  전입신고일과 근저당권설정등기일이 같은 날짜인 경우
	[문]	저는 주택임대차계약을 체결하고 입주를 한 후 계약서에 확정일자도 받았으나 개인 사정으로 주민등록 전입신고를 그보다 늦게 하였습니다. 그런데 나중에 등기부를 열람해 보니 전입신고를 한 날에 근저당권설정등기가 된 사실을 발견하게 되었습니다. 저와 근저당권자 중 누가 우선하는지요 ?
	[답]	근저당권자가 우선합니다. 왜냐하면 우선변제권은 확정일자를 입주 및 주민등록일과 같은 날 또는 그보다 먼저 갖춘 경우에는 대항력과 마찬가지로 인도와 주민등록을 마친 다음날에 발생하므로 귀하의 우선변제권도 전입신고를 한 다음날(즉 근저당권설정등기일 다음날)에 발생하기 때문에 근저당권자가 우선하게 됩니다.

	아.  확정일자와 같은 날짜에 수 개의 근저당권이 설정된 경우
	[문]	저는 주택임대차계약을 체결하고 입주와 주민등록을 모두 갖춘 다음날에 계약서에 확정일자도 받았습니다. 그런데 우연히 확정일자를 받은 날에 순위 1, 2, 3 의 근저당권이 설정되었습니다. 저와 근저당권자들 사이의 우선순위는 어떻게 되는지요 ?
	[답]	먼저 임차인의 임대보증금액과 각 근저당권자의 피담보채권액에 비례하여 평등배당을 하고, 근저당권자 상호간에는 선순위 근저당권자가 그 채권액을 만족받을 때까지 후순위 근저당권자의 배당액을 다 가져갑니다. 예컨대 매각대금이 8,000만원이고, 임차인의 보증금액이 4,000만원, 근저당권자들의 채권액이 각 2,000만원이라면 임차인은 3,200만원(8,000 × 4/10)을 배당받고, 근저당권자들의 배당액은 각 1,600만원(8,000 × 2/10)이 되지만 실제로는 1, 2 순위 근저당권자가 각 2,000만원(1,600+400)을 배당받고, 3순위 근저당권자는 800만원(1,600-400-400)만을 배당받게 됩니다. 그 이유는 근저당권자 상호간에는 우선순위가 분명히 정해지나 임차인이 대항요건과 확정일자를 모두 갖춘 최종시점과 근저당권설정등기를 경료한 시점의 선후를 정하는 것은 사실상 불가능하기 때문입니다.

	자.  근저당권자에 우선하는 확정일자부 임차인이 여러 명 있는 경우
	[문]	제가 임차하여 거주하는 주택에는 임차인이 여러 명 있고 각 임차인은 모두 입주와 전입신고를 마친 후 확정일자도 갖추었는데 대항요건 및 확정일자를 갖춘 최종 시점이 모두 근저당권자보다 우선합니다. 임차인간의 우선순위는 어떻게 되는지요 ?
	[답]	임차인별로 근저당권자에 대한 우선변제권을 인정하되 그들 상호간에는 대항요건 및 확정일자를 최종적으로 갖춘 순서대로 우선순위가 결정됩니다.

	차.  상환이행판결을 받은 확정일자부 임차인이 경매신청을 하는 경우 우선변제권의 존부
	[문]	제가 주택을 임차하여 입주와 전입신고를 모두 마친 후 확정일자도 받고 거주하다가 임대기간이 끝나자 임대인을 상대로 보증금반환 청구소송을 제기하였으나 임대인이 임차주택의 명도와 상환으로 변제하겠다는 동시이행의 항변을 하여 상환이행의 일부승소확정판결을 받았습니다. 이제 이 판결을 집행권원으로 강제경매신청을 하려고 하는데 그 경매절차에서도 제가 우선변제권을 행사할 수 있는지요 ?
	[답]	행사할 수 있습니다. 왜냐하면, 종전과 달리 임차인이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결 그 밖의 이에 준하는 집행권원에 기한 경매를 신청하는 경우에는 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 증명하는 서면을 제출할 필요가 없습니다(주택임대차보호법 제3조의2 제1항, 상가건물임대차보호법 제5조 제1항 각 참조). 따라서, 그 판결주문에 건물의 명도와 동시이행으로 보증금지급을 명하였다 하여도 이행제공 여부를 따질 것 없이 경매개시결정을 할 수 있습니다. 다만 이 경우도 임차인이 배당금을 수령할 때는 명도확인서를 제출하여야 합니다.