기획 부동산에 속지 않는 방법

늘 심심치 않게 보도되는 기획부동산의 피해를 보면 참 안타까운 생각이 많이 든다.
2006년 토지분할을 엄격하게 규제하면서부터 기획부동산의 활동이 수면아래로 가라앉는 듯 했으나 요즘은 합법화된 기획부동산이 신문에 전면광고를 내면서 활개를 치고 있다. 그 피해는 작년 한해에만 5000억원이 넘는다고 한다.
대부분 피해자들은 땅에 대해 전혀 지식이 없는 상태에서 현혹적인 말에 급하게 투자를 결정하는 우를 범하곤 한다.
일전에 한 아줌마가 사무실로 땅을 팔아달라고 왔었다. 2005년 겨울에 샀는데 강과 바다를 끼고 있어서 두말없이 바로 그날 계약을 했다고 했다.번지를 확인해보니 말 그대로 좋은 위치에 있는 땅이었다.평당 20만원에 샀는데 30만원만 받아달라는 것이었다.
그정도의 위치면 30만원 이상은 족히 받을 수 있는 곳이라 직접 가서 확인한 뒤에 연락을 드리겠다고 하고 며칠 뒤 그곳을 찾아가보니 아뿔사 아줌마가 산 곳은 하천이 아닌가.가르쳐 준 번지는 바로 옆에 논이었고 분명 아줌마가 산곳은 하천이었던 것이다.그러면 어떻게 이런 일이 있을 수 있었을까? 2005년 아줌마는 친한 친구와 함께 동해안으로 겨울 여행을 왔었다고 한다. 평소에 바닷가 쪽에 별장지나 전원주택지를 갖고 싶던 아줌마는 허름한 콘테이너에 컨설팅이라는 간판을 내건 곳에 들어가 바닷가 주변의 땅을 보여달라고 하니 마침 따끈따끈한 물건이 나온 것이 있는데 급매로 나온 것이니 빨리 가보자며 현장으로 안내를 하더라는 것이었다..겨울이라 아직 눈이 쌓여있는 곳을 지나 도착한 곳은 강의 끝에 바다가 시원스럽게 보이는 곳이었다고 한다.번지와 지적도를 보여주며 설명하는 남자들은 눈이 쌓이고 얼어붙은 곳 여기저기 찍어주며 땅의 경계를 설명해주는데 갈매기 날고 강과 바다가 어울어진 땅 주변에는 노송이 늘어져 있어 그야말로 아줌마가 찾고 있던 땅이었다고 한다.
가계약금을 주고 가면 지주와 함께 서울로 가서 직접 계약할 수 있도록 해주겠다는 말에 은행에서 찾아다 계약금을 주고 열흘 뒤 서울에서 잔금을 지불하고 함께 온 법무사 사무장으로 부터 등기를 넘겨 받았다고 했다(물론 모두 가짜였다)
시골의 땅들은 부동산업자들 조차도 땅 찾기가 쉽지 않다. 특히 임야 같은 경우나 하천을 끼고 있는 땅들은 본래의 땅의 형태를 찾기가 쉽지 않아 더욱 어렵다.
아줌마가 샀을 때는 겨울이라 땅이 얼고 눈이 내려서 경계를 구분하기도 힘들고 땅바닦을 직접 파보기도 어려웠다. 그런 점을 노리고 있던 차에 아줌마가 희생양이 된 것이다. 일전에 어느 연예인이 남해안에 풍경이 기가막힌  땅을 샀는데 사고 난 후 나중에 가보니 바다만 출렁이더라고 한 경우와 같은 케이스다.조수간만의 차를 이용한 땅사기였던 것이다.
이처럼 대부분의 경우는 무지에서 비롯되는 것이지만 알면서도 눈 뜨고 속는 것이 땅사기의 유형이다.
최근에 적발된 기획부동산 사기로 적발된 유형을 보면 개발 행위가 제한된 홍천군 내면 일대 초지와 임야 138만9,825㎡를 전원주택지로 개발해 주겠다고 속여 12차례에 걸쳐 147억원 상당을 분양한 혐의로 기획부동산 업자 서모(49)씨와 분양대행업체 대표 강모(36)씨 등 2명에 대해 사전 구속영장을 신청하고 업체 관계자 40명을 불구속 입건된 사건이다.경찰에 따르면 서씨 등은 2005년 6월부터 2006년 12월까지 홍천군 내면 창촌리 일대의 초지와 임야를 3.3㎡당 평균 5,000원에 매입해 716필지로 분할한 뒤 연예인 등 전국의 695명에게 3.3㎡당 5만∼6만원씩을 받고 분양한 혐의다.
이들은 현행법상 개발이 불가능한 목장용지 등에 벌목 도로개설 평탄작업을 해 전원주택지를 제공하겠다고 구매자들을 속였으며 이를 믿게 하려고 불법 펜션 2개 동을 신축하고 현장에서 경작하는 모습을 보여준 것으로 드러났다.공무원의 묵인하에 이뤄진 이 사건은 전국 일간지에 '홍천 웰빙팜'이라는 전면광고를 게재하며 투자자를 끌어들였다고 한다.분양된 토지 면적이 축구장 면적의 200배에 달하는 등 규모 면으로 봤을 때 역대 기획부동산 사건 중 최대”라며 “개발이 가능한 토지라고 속여 거액을 편취하는 기획부동산 사범들은 카멜레온처럼 변신하며 법망을 교묘히 피해가고 있다.
그렇다면 이런 기획부동산이나 땅사기로 부터 속지 않으려면 어떻게 해야할까.

첫째 ,내가 알지 못하는 사람과 묶여있는 공유지분이나 공동분할의 땅은 되도록 사지 않는 것이다.물론 잘알더라도 분할된 것이 아닌 현지인의 땅을 직접 사는 것이 좋다.
기획부동산은 쓸모없는 땅이나 싼땅을 위탁매매 계약을 하거나 직접 사서 가분할한 상태에서 분양을 하는데 공유지분이나 공동분할은 매매는 가능하지만 막상 내가 필요할 때 단독으로 행위가 불가능해서 나중에 막상 처분하려고 해도 매수자가 없어 애를 먹게 된다.

둘째 전화로 받는텔레마케터의 투자설명이나 유혹은 단호하게 끊어버린다. 대부분 집에 있는 가정주부들은 텔레마케터의 유혹에 쉽게 노출되고 설명을 듣다보면 정말 좋은 투자처인 것으로 착각하게 된다.또한 친척의 투자 권유도 사실 확인없이 받아들여 투자 하였을 경우 낭패를 당할 경우가 있으니 주의하여야 한다.특급비밀임을 강조하며 투자를 권유하는 것은 십중 팔구 기획부동산일 확률이 높다.

셋째 정말 좋고 사고 싶은 마음이 굴뚝같다고 하더라도 참고 일단 사려는 땅을 혼자 직접 돌아보라는 것이다.기획부동산은 현장에 가기전 혹은 가면서 바로 가계약을 권유한다.일단 발복을 잡으로려는 전형적인 수법이다.그러므로 혼자 현지에 가서 현지 부동산이나 마을 사람을 만나 직접 알아보고 결정하라는 것이다.가보지도 않고 사는 사람. 내땅이 될 곳에 발도 닿지 않고 계약서를 쓰는 사람 이런 사람들은 십중팔구 기획부동산의 먹이가 된다.

넷째 개발계획에 대한 확실한 검증을 하라는 것이다.분양하는 회사는 어떤 회사인지
개발호재와 개발계획이 시나 군에서 확실하게 발주하는 것인지 꼼꼼히 따져 보라는 것이다,관계부서에 전화 한통이면 확인가능한 것인데 그런 수고로움 마저 회피한다면 피해를 당할 확률은 그만큼 커진다.

다섯째 부동산에 관련된 간단한 서류보는 법을 배우라는 것이다.
요즘은 조금만 관심을 가지면 인터넷으로도 대부분 확인이 가능한 것이 많다.토지대장이나 등기부열람 토지이용확인원등 집에서도 간단하게 확인하고 열람할 수가 있다.
기획부동산이 단기투자를 권유하는데 단기투자해서 이득을 보는 것은 기획부동산이지 결코 투자자에게 먹이를 남겨주지 않는다.
직접 발로 뛰고 확인하고 검증하는 것만이 자신의 재산을 지키는 첩경이라는 것을 명심해야 한다.

여섯째 부동산에 투자하려면 자신만의 기본 원칙을 세워야 한다.기획부동산으로부터 손해를 보지 않기 위해서는, 자신 없는 분야에는 투자를 자제해야 한다.특히 투자대상으로서의 부동산은 다른 투자대상에 비해 투자금액이 크고, 한 번 투자되면 현금으로 다시 회수하는데 상당한 기간이 걸린다는 점에서 더욱 신중하게 결정하고 투자해야 한다.

요즘 전국 일간에 나오는신문지상에 전면광고하는 토지물건들 영농조합에서 직접 농사를 짓고 장뇌삼이니 인삼이니 하는 따위를 심어 연말에 투자자에게 돌려준다는 등등의 광고 역시 검증 안된 기획부동산일 확률이 높다.
한번의 잘못된 선택이 평생 팔지도 못하고 가정의  골칫거리가 되는 경우를 수도 없이 많이 보아왔다. 앞으로 더 이상 이런 피해자가 나타나지 않기를 바라는 마음 간절하다 .