양도세 중과세에도 미꾸라지는 산다.

참여정부가 물러나고 실용주의를 표방하는 이명박대통령이 취임한지 한 달이 채 안되었다. 얼마되지 않았음에도 불구하고 인사문제에 4월총선으로 어수선한 형국이다.
아무래도 참여정부의 정책기조와 실용정부의 코드가 다르니 불협화음이 있는 것은 어느 정도 예견된 일이었지만 장관인선부터 국민을 불안하게 하는 모습이 그리 좋아보이지 않는다.
그리고 참여정부가 세금폭탄으로 잡으려했던 부동산 문제도 이명박 대통령이 대선전에 하던 말과 취임 후에 하는 말이 너무나 달라보여 실망스럽다.
참여정부의 노무현 대통령은 2005년 7월 17일 제헌절날 “하늘이 두쪽 나더라도 부동산만은 확실하게 잡겠다는 메시지를 국민에게 드리고 싶다”고 말했었다.그렇지만 임기말인 2006년12월 27일 부산 오찬 모임에서 참여정부가 정책에 시행착오가 있었다는 것을 인정한다면 제일 큰 게 부동산이다. 거꾸로 얘기하면 부동산 말고 꿀릴 것 없다, "라며 "부동산 시행착오 있었다고 시인하면서 더 이상 악화 되지않도록 반드시 잡겠다"고 말했었다. 결국 참여정부의 부동산 고강도 정책은 2003년의 10,29대책에서부터 재건축 개발이익 환수제와 종합부동산세 도입등 강력한 정책으로 대처했으나 제대로 실행해 보지도 못하고 강남의 내성만 키워줬고, 이어서 등장한 2005년 8,31 부동산 정책은 양도세 중과 등으로 시장의 순환기능을 막아버리고 말았다. 그렇게  꽁꽁 얼려놓은 부동산 시장은 표면적으로는 투기를 막아놓은듯 하지만 결국은 꼬리만 자른채 정작 몸통은 더욱 키워놓은 형상이 되어버렸다. 참여정부의 부동산 정책이 발표되면서 전국의 부동산 시장은 된서리를 맞았다.외지인이 땅 사는 것을 투기로 단정지으면서 양도세를 60%로 중과세 한다는 발표와 함께 외지인이 땅을 사는 것을 원천 봉쇄해버렸다.부동산으로 이익을 남기려면 60%의 세금을 내고 하라는 것이다.1억에 사서 2억에 팔았다면 1억의 순익 중에 60%인 6천만원을 세금으로 내라는 이야기였다.
그렇게해서라도 부동산을 잡아야겠다는 참여정부의 의지는 이해가 갔지만 결국은 부동산 시장을 급냉시켜 엉뚱한 문제를 야기시키고 말았다. 그것은 가진 자들은 시간적인 여유가 있어 얼마든지 기다릴 수 있었지만(급한 것이 없으니 팔지 않고 기다리겠다)투기든 투자든 나름의 철학으로 땅을 샀던 사람들은 필요할 때 쉽게 팔지도 사지도 못하는 상황을 만들어버렸다.이런 상황에서 대선이 치러졌고 당시 이명박 후보는 양도세를 완화하겠다 수차례 언급했었다.그러나 취임후에는 쥐꼬리 감추듯 슬그머니 발을 빼버렸다.순기능이든 역기능이든 세금 폭탄으로 수면 아래로 가라앉은 시장에 다시 부동산 광풍이 불것을 염려했기 때문일 것이다.그렇다면 이런 양도세 중과세라는 극한 상황에서도 매수하는 사람이 있을까? 그 대답은 예스다 자금이 넉넉하고 여유있는 사람들은 (소위 부자거나 투기꾼이거나)'이때가 바로 위기가 곧 기회라는 것을 잘 알고 있다.
도둑질도 해본 놈이 잘하는 것처럼, 땅을 사고 파는 노하우를 갖고 있는 사람은 정부가 어떤 정책을 내놓든 미꾸라지처럼 피해가는 방법을 알고 있기 때문에 오히려 급매로 나온 물건을 쉽게 살 수 있는 기회를 갖게 된다. 정부에서 발표된 부동산 정책을 잘 이해하고 조건을 충족 시키면(이용하면) 양도세의 부담을 줄일 수 있기 때문이다 .그렇지만 이런 시기에 여유자금 없이는 행동으로 옮기기 쉽지 않고 불법이라는 위험을 감수해야 하기 때문에 일반투자자들은 엄두를 내기가 쉽지 않다.급매로 싸게 사거나 매수자와 매도자가 비밀리에 쓰는 방법 중에 가장 많이 쓰이는 방법은 업계약서다.
바로 8.31 부동산 정책의 핵심인 양도세 중과세를 피해가기 위한 편법이다.
예를 들면 농부 A씨는 부모로 부터 상속받아 10년 넘게 경작을 하던 땅 2000평을 아들 사업이 곤경에 처해 팔려고 내놓았다. 그 땅은 관리지역이고 바닷가 근처에 있어 효용가치가 큰 땅이라서 예전에 평당 4~50만원에 거래되었지만 참여정부의 2005년 8월 31 대책 발표후 양도세 중과세 영향으로 거래가 뚝 끊겨버렸다.
부동산에 내놓아도 거래가 되지않아  급전이 필요한 A는 평당 25만원으로 낮춰 급매로 내놓았다. 바다 조망이 좋은 이곳은 별장지로 개발하면 차익을 남길 수 있는 땅이었다.지방의 부동산을 통해서 소개받은 서울의 B씨는 A씨에게 다음과 같은 매수 조건을 제시했다.
평당 50만원으로 매매가는 10억으로 하되 계약서 상에는 평당 50만원에 매매가 10억으로 업계약서를 써주기로 한다. 단 추가되는  5억에 대한 양도세는 B가 지불하기로 한다는 내용이었다.불법이라는 것을 알고 있었지만 빨리 매도해야 했고 어차피 자신이 내놓은 금액 평당 25만원을 받고 그 차액에 대한 양도세는 B가 지불하기로 약정하고 일시불로 10억을 받고 땅을 넘겼다.
B는 10억에 취득한 것으로 신고를 하고 양도세(양도차액이 10억원이고 10년 이상 보유한 농지라서 장기보유특별세 30%를 제하면 양도소득은 7억원이 된다 여기에서 250만원을 기본공제하면 697,500,000원이 양도소득 과세표준이 되고 여기 9~36%의 양도세율을 적용한다. 그렇게 나온 양도세는 239,400,000원이 된다. 여기에 8년이상 자경농지감면분 1억원을 뺀 나머지 금액인 139,400,000원이 내야할 양도세가 된다. 또 부동산 매매후 60일 이전에 신고하면 받게 되는 예정신고 세액공제 10%를 감하면 125,460,000원 양도할 주민세 12,546,000을 더한 138,006,000 이 최종납부할 세금이 된다.물론 B가 모두 지불했다)와 취등록세로 3400만원을 합한 총 1억7200만의 추가경비를 합해 6억 7200만원에 토지 매입을 마쳤다.
B씨는 느긋하게 기다리거나 작자가 나타나면 단기매매할 수도 있다. 물론 10억에 팔아도 살때 10억에 대한 취등록세를 모두 냈고 양도 차익이 발생하지 않았으므로 양도소득세는 발생하지 않는다.
아니면 전원주택이나 별장 혹은 다른 용도로 사용하여 이익을 극대화 시킬수도 있을 것이다.
B씨처럼 지방의 몫이 좋은 곳에 급매로 나오는 물건 중에 양도세에 대한 부담이 없는 장기보유나 8년이상 자경한 농지나 20년 이상 소유한 임야를 대상으로 급매물건을 찾는 사람이 의외로 많다.
부동산 거래가 되지 않을수록 급매로 팔려는 사람이 많아지고 그것을 기다리는 사람은 좋은 조건으로 살 수 있기 때문이다.그중에 많이 쓰이는 방법이 업계약서 혹은 다운계약서를 쓰는데 모두 불법인줄 알면서도 양도세 중과를 피해 수익을 극대화하려는 사람들이 비밀리에 쓰는 방법들이다.
매수자와 매도자 혹은 부동산 중개업자의 담합으로 이루어지는 경우 단속하기가 쉽지 않고 혹간 문제가 불거져 적발되는 경우가 있지만 그건 빙산의 일각에 지나지 않는다.
부동산을 투자가 아닌 투기의 대상으로 보고 세금폭탄으로 잡으려했던  참여정부의 부동산 정책의 공과는 차치하고 라도 냉각된 부동산 시장의 틈새에서도 요리조리 피해가며 부를 축적하려는 미꾸라지들이 많다는 것은 참 아이러니하고 한편으로 씁쓸하기도 하다.투기가 아닌 올바른 투자문화가 정착되는 것은 아직 요원해보인다.