경매 공매 재테크 숨은 비법
2008. 2. 22. 18:37ㆍ경제와 세금 상식
타이밍 잘 잡으면 고수익 낸다
도내 부동산 경매시장이 예년에 비해 관심도가 떨어지고 있지만 여전히 유용한 재테크의 수단으로 인기를 끌고 있다. 기존 부동산 거래 시장보다 비교적 저렴하게 집을 장만할 수 있기 때문이다. 특히 집을 넓힐 목적으로 갈아타기에 나선 유주택 실수요자들을 중심으로 9월 청약가점제 시행에 앞서 경매를 통해 중대형 아파트를 노리고 있는 분위기도 감지되고 있다.
올상반기 도내에서 경매된 물건수는 총 5,787건으로 이 중 1,917건이 낙찰돼 33.10%의 낙찰률을 기록, 감정가 대비 낙찰가율은 64.80%, 평균 응찰자수는 2.04명을 기록했다.
물건 종류별로 보면 아파트 낙찰가율은 56.63%, 평균응찰자수 3.14명으로 지난해 같은기간에 비해 71.43%와 4.39명보다 각각 14.8%, 1.25명씩 떨어졌다.
토지의 경우, 상반기 낙찰가율은 83.92%, 평균응찰자수 2.51명으로 전년 동기대비 94.93%와 2.86명보다 낙찰가율은 11.01%, 평균응찰자수는 0.35명이 하락했다.
반면, 상가·오피스의 경우 상반기의 낙찰가율 59.28%, 평균응찰자수 2.16명으로 지난해 같은 기간(53.23%, 2.12명)에 비해 각각 6.05%, 0.04명씩 소폭 상승세를 보이면서 새로운 시장으로 부각되고 있는 상황이다. 종합적으로 예년에 비해 경매에 대한 관심이 떨어지고 있는 것으로 파악되지만 언제 좋은 물건이 올라올지 모르는 상황에서 관심을 거둘 필요는 없다.
각 물건별 경매 전략을 살펴본다.
■주택경매=경매로 아파트를 취득하면 취득에 따른 세금과 경비를 제하더라도 중소형 아파트는 10% 이상, 대형 아파트는 20% 주변 시세보다 저렴하게 낙찰 받을 수 있다.
아파트는 단지정비가 잘된 500가구 이상의 대단지가 좋고 소규모일 경우에는 대단지와 가까우면 유리하다.
경매로 아파트를 구입할 때 법원의 감정가만을 맹신하지 말고 인근 부동산중개업소를 통해 실제 거래가를 파악하고, 해당 아파트단지의 관리사무소를 방문해 관리비 체납여부를 확인해야 한다.
단독주택의 경우, 구입 후 재건축을 고려하고 있다면 도로를 끼고 있으면서 최소 160~265㎡ 이상 되는 물건이 바람직하다.
■토지경매=강원도는 타지역 상황과는 달리 경매시장에서 아파트보다는 토지에 관심이 몰리는 지역이다. 토지는 투자목적을 명확히 하고 이에 맞는 입지조건의 땅을 구입하는 전략이 필요하다. 환금성이 떨어져 돈이 묶일 수도 있기 때문이다.
가급적 여윳돈으로 투자하는 게 좋으며, 토지공부상 내용과 토지사용현황이 일치하는지 토지이용계획확인원을 발급받아 반드시 확인해야 한다.
도로 유무도 반드시 확인해 둬야 한다. 땅의 가치는 도로가 결정하는 만큼 전원주택 등을 짓기 위해서는 폭이 최소 4ｍ에 달하는 진입도로를 확보해야 건축 허가가 난다.
또 보존녹지지역 그린벨트 상수원보호구역 군사시설보호구역 등 규제에 묶여 있는 땅이나 마을에서 멀리 떨어져 있거나 농지에 둘러싸여 있는 땅은 건축허가를 쉽게 받을 수 없기 때문에 반드시 현장답사를 해야 한다.
■공매도 관심을 가져보자=한국자산관리공사와 은행들이 실시하는 공매도 내집마련의 꿈을 이루는 지름길이 될 수 있다. 권리관계가 복잡하게 얽혀 물건을 낙찰받고 낭패를 볼 수 있는 경매와 달리 자산관리공사가 매각을 요청 받은 부동산에 대해 권리분석을 해주는 것도 장점이다.
게다가 낙찰 받은 부동산을 할부로 살 수 있어 목돈 부담이 적고 할부기간 중에도 명의변경까지 가능한 것이 특징이다.
경매는 개인이 주체가 돼서 채권자 요청에 따라 법원이 채무자의 물건을 경쟁입찰로 매각하는 반면, 공매는 국가가 주체로 정부기관과 시민간의 채무관계에서 생기는 물건을 처분한다.
공매는 한국자산관리공사가 온라인으로 운영하는 온비드(www.onbid.co.kr)를 통해서만 참여할 수 있다.
단순 인적정보와 입찰에 필요한 전자공인인증서만 등록하면 된다. 전국 각지의 물건을 실시간으로 검색할 수 있고, 믿을 만한 매물 감정서를 통해 정보를 얻는 것도 쉽다. <출처:http://rg4u.co.kr>
도내 부동산 경매시장이 예년에 비해 관심도가 떨어지고 있지만 여전히 유용한 재테크의 수단으로 인기를 끌고 있다. 기존 부동산 거래 시장보다 비교적 저렴하게 집을 장만할 수 있기 때문이다. 특히 집을 넓힐 목적으로 갈아타기에 나선 유주택 실수요자들을 중심으로 9월 청약가점제 시행에 앞서 경매를 통해 중대형 아파트를 노리고 있는 분위기도 감지되고 있다.
올상반기 도내에서 경매된 물건수는 총 5,787건으로 이 중 1,917건이 낙찰돼 33.10%의 낙찰률을 기록, 감정가 대비 낙찰가율은 64.80%, 평균 응찰자수는 2.04명을 기록했다.
물건 종류별로 보면 아파트 낙찰가율은 56.63%, 평균응찰자수 3.14명으로 지난해 같은기간에 비해 71.43%와 4.39명보다 각각 14.8%, 1.25명씩 떨어졌다.
토지의 경우, 상반기 낙찰가율은 83.92%, 평균응찰자수 2.51명으로 전년 동기대비 94.93%와 2.86명보다 낙찰가율은 11.01%, 평균응찰자수는 0.35명이 하락했다.
반면, 상가·오피스의 경우 상반기의 낙찰가율 59.28%, 평균응찰자수 2.16명으로 지난해 같은 기간(53.23%, 2.12명)에 비해 각각 6.05%, 0.04명씩 소폭 상승세를 보이면서 새로운 시장으로 부각되고 있는 상황이다. 종합적으로 예년에 비해 경매에 대한 관심이 떨어지고 있는 것으로 파악되지만 언제 좋은 물건이 올라올지 모르는 상황에서 관심을 거둘 필요는 없다.
각 물건별 경매 전략을 살펴본다.
■주택경매=경매로 아파트를 취득하면 취득에 따른 세금과 경비를 제하더라도 중소형 아파트는 10% 이상, 대형 아파트는 20% 주변 시세보다 저렴하게 낙찰 받을 수 있다.
아파트는 단지정비가 잘된 500가구 이상의 대단지가 좋고 소규모일 경우에는 대단지와 가까우면 유리하다.
경매로 아파트를 구입할 때 법원의 감정가만을 맹신하지 말고 인근 부동산중개업소를 통해 실제 거래가를 파악하고, 해당 아파트단지의 관리사무소를 방문해 관리비 체납여부를 확인해야 한다.
단독주택의 경우, 구입 후 재건축을 고려하고 있다면 도로를 끼고 있으면서 최소 160~265㎡ 이상 되는 물건이 바람직하다.
■토지경매=강원도는 타지역 상황과는 달리 경매시장에서 아파트보다는 토지에 관심이 몰리는 지역이다. 토지는 투자목적을 명확히 하고 이에 맞는 입지조건의 땅을 구입하는 전략이 필요하다. 환금성이 떨어져 돈이 묶일 수도 있기 때문이다.
가급적 여윳돈으로 투자하는 게 좋으며, 토지공부상 내용과 토지사용현황이 일치하는지 토지이용계획확인원을 발급받아 반드시 확인해야 한다.
도로 유무도 반드시 확인해 둬야 한다. 땅의 가치는 도로가 결정하는 만큼 전원주택 등을 짓기 위해서는 폭이 최소 4ｍ에 달하는 진입도로를 확보해야 건축 허가가 난다.
또 보존녹지지역 그린벨트 상수원보호구역 군사시설보호구역 등 규제에 묶여 있는 땅이나 마을에서 멀리 떨어져 있거나 농지에 둘러싸여 있는 땅은 건축허가를 쉽게 받을 수 없기 때문에 반드시 현장답사를 해야 한다.
■공매도 관심을 가져보자=한국자산관리공사와 은행들이 실시하는 공매도 내집마련의 꿈을 이루는 지름길이 될 수 있다. 권리관계가 복잡하게 얽혀 물건을 낙찰받고 낭패를 볼 수 있는 경매와 달리 자산관리공사가 매각을 요청 받은 부동산에 대해 권리분석을 해주는 것도 장점이다.
게다가 낙찰 받은 부동산을 할부로 살 수 있어 목돈 부담이 적고 할부기간 중에도 명의변경까지 가능한 것이 특징이다.
경매는 개인이 주체가 돼서 채권자 요청에 따라 법원이 채무자의 물건을 경쟁입찰로 매각하는 반면, 공매는 국가가 주체로 정부기관과 시민간의 채무관계에서 생기는 물건을 처분한다.
공매는 한국자산관리공사가 온라인으로 운영하는 온비드(www.onbid.co.kr)를 통해서만 참여할 수 있다.
단순 인적정보와 입찰에 필요한 전자공인인증서만 등록하면 된다. 전국 각지의 물건을 실시간으로 검색할 수 있고, 믿을 만한 매물 감정서를 통해 정보를 얻는 것도 쉽다. <출처:http://rg4u.co.kr>