경매와 공매의 다른점은 무엇일까

소액으로 원하는 부동산을 취득하는데 경매가 많은 인기를 누렸다. 최근 다주택에 대한 세금이 강화되자 한국자산관리공사(캠코)가 운영하는 공매가 일시적 2주택자들에게 유력한 절세수단으로 각광을 받고 있다. 각종 규제로 인해 부동산시장이 침체되어 팔리지 않고 있는 기존 주택을 공매에 부치면 일단 "매각" 의사가 확실한 것으로 인정돼 2주택자에 대한 양도세 유예기간(이사 목적은 2주택이 된 날로부터 1년,혼인·노부모봉양 목적은 2년)이 지나도 비과세 혜택을 받을 수 있기 때문이다.


기존 주택이 비과세 요건(2년 거주·3년 보유)을 갖췄다면 공매 후 양도세가 면제되며,비과세 요건을 갖추지 못한 경우는 중과세(50%) 대신 일반과세(양도차익의 9~36%) 된다. 특히 경매에 비해 비교적 권리관계가 투명한데다 인터넷으로 손쉽게 입찰에 참여할 수 있는 공매에는 초보자들까지 몰려들며 성황을 이루고 있다.


▶공매가 뭐지?


그 사전적 의미로는 법률의 규정에 따라 공적기관에 의하여 강제적으로 이뤄지는 매매를 말한다. 보다 쉽게 설명을 하자면 부동산 등을 처분할때 모든 것을 공개하여 매각하는 것을 말한다. 즉, 소재지ㆍ종류ㆍ수량ㆍ매매가격 등 물건의 기본적인 상태와 각 물건에 대한 개별적인 매각조건을 고지 한 후 그 조건을 승낙한 사람이 매수를 희망하는 경우에 일반경쟁입찰을 통하여 처분하는 제도를 말한다. 따라서, 공매는 다수의 물건을 동시에 공개 매각하는 것이므로 대중성,공공성,신뢰성을 바탕으로 하는 것이 특징이다.


▶경매와 다른점은 무엇?


경매가 채권자 요청에 따라 법원이 채무자의 물건을 공개경쟁 입찰로 매각하는 것인데 비해, 공매는 자산관리공사가 국가 재산을 경쟁입찰로 파는 것을 말한다. 공매에 나오는 물건은 다양한데, 세금을 내지 못한 사람의 재산을 국가가 압류한 압류재산이 절반 이상을 차지한다. 경매 물건이 개인 채무에 의해 발생한다면 공매는 국가기관과 개인 간의 채무관계에 의해 나오는 물건인 것이다.


▶공매취득시 장점은?


공매로 취득한 물건은 안정성을 확보 할 수 있다는 점. 공매물건은 압류자산 이외에도 유입자산,국유자산,수탁자산 등이 있다. 이 중에 유입자산은 해당물건에 있던 모든 권리가 소멸돼 자산관리공사로 소유권이 이전된 물건이어서 낙찰 후에 임차인과의 분쟁등을 걱정하지 않아도 된다. 권리관계가 복잡한 경매에 비해 안전하다고 볼 수 있다. 낙찰대금 납부기간도 경매보다 유리하다. 낙찰금액이 1천만원을 넘으면 낙찰일로부터 60일 이내에 내면 되고, 1천만원 미만은 7일 안에 내면 된다. 유입자산은 금액에 따라 최장 5년까지 분할닙부가 가능하다.


▶공매 부동산의 종류


압류자산:세금을 내지 못하여 국가기관등이 체납자의 재산을 압류한 후 체납세금을 받기위해 캠코에 매각을 의뢰한 부동산


유입자산:금융기관의 구조개선을 위해 캠코가 법원경매를 통하여 취득한 재산 및 부실징후 기업체를 지원하기 위하여 기업체로부터 취득한 재산을 일반인에게 다시 매각하는 부동산


국유자산:캠코가 국가소유 잡종재산의 관리와 처분을 위임받아 입찰의 방법으로 일반인에게 임대하는 부동산


수탁자산:금융기관 및 기업체가 소유하고 있는 비업무용 보유재산을 캠코에 매각을 위임하여 일반인에게 매각하는 부동산


▶온비드 이용방법 및 절차는?


현재 우리나라 공매 사이트는 캠코에서 운영하는 온비드(www.Onbid.co.kr)가 유일하다. 지난 2003년 1월 인터넷 공매 서비스를 시작한 온비드는 지금까지 3만건이 넘는 낙찰 건수를 기록했고,거래금액도 3조원이 넘었다. 온비드의 공매를 통해 아파트를 구입한 사람들 중에는 시세보다 적게는 몇 백만원에서 많게는 1억원에 가까운 시세차익을 남긴 사례도 많다. 온비드가 서민들의 새로운 재테크 수단으로 각광을 받고 있다는 증거다. 온비드를 이용해 공매에 참가하기 위해서는 우선 사이트를 접속해 회원가입을 한 후 온라인상에서 공인인증을 발급받아야 한다. 공인인증서는 인감과 같은 개념으로 본인을 증명하는 절차인데, 공인인증서가 없으면 인터넷 입찰에 참여가 불가능하다. 발급된 공인인증서는 '나의 온비드'에서 등록하면 된다.


본격적인 입찰은 물건을 확인하는 데서 출발한다. 입찰공고,물건정보,상세검색 등을 통해 입찰이 진행중인 물건을 검색할 수 있다. 마음에 드는 물건이 정해지면 인터넷입찰서를 작성한다. '입찰 참가'버튼을 클릭라면 '인터넷입찰서 작성'화면으로 이동한다. 인터넷입차서를 통해 물건 및 공매정보를 확인하고 입찰금액과 환급받을 계좌번호를 기입하면 된다. 입찰서 작성이 끝나면 '다음'버튼을 클릭하고 입찰내용과 준수사항을 확인한 다음 '동의'를 클릭한다. 다음으로 '입찰서 제출'을 클릭하면 인증서 확인창이 뜬다. 인증서 암호를 입력하면 '보증금 납부계좌 확인'창이 뜬다. 확인을 클릭하면 입찰서 제출이 완료된다. 입찰공고를 통해 입찰 마감시한까지 보증금을 납부하면 입찰이 완료된다. 보증금 납부는 인터넷뱅킹,계좌이체 등 일반적인 은행의 방식을 모두 사용할 수 있다. 입찰과정이 정상적으로 이뤄졌는지 확인하고 싶다면 '나의 온비드'에서 '입찰내역관리'에서 보즘금 내역을 보면 된다. 입찰결과도 같은 방식으로 정해진 입찰 날짜에 확인할 수 있다. 최고가 입찰자가 낙찰자로 선정되는 것은 경매와 유사하다.


▶공매로 부동산 구입시 짚어봐야 할 체크리스트


물론 공매물건이 다 안전한 것은 아니다. 유입자산과 달리 압류자산을 낙찰받은 경우 임차인과의 분쟁이 생기면 책임은 당사자가 져야 한다. 고로 압류자산은 입찰 전에 반드시 권리관계를 따져봐야 한다. 공매물건은 부동산 침체기 때에는 매각 조건이 좋으나 부동산 시장이 잘 돌아가면 조금 까다로운 점이 있다. 물론 부동산 경기와는 상관없이 투자대상에 대한 자금규모를 갖추고 시작해야 하지만 틈새시장 가운데 또 하나의 다른 돌파구로 볼 수 있다. 적극적인 투자자에게는 공매물건이 군침이 도는 부동산이기는 하지만 주의 사항은 존재하기 마련이다.


먼저 공매물건은 부동산 침체기에 조건이 좋다는 특징이 있다. 왜냐하면 완화된 조건에 매각을 받고 좋은 시장일 때 팔 수 있는 타이밍을 선택할 여지가 남아있기 때문이다. 나머지 자금으로 재투자도 가능하다. 따라서 공매물건에 제일 투자하기 좋은 시점은 부동산 침체기에서 약간 상승기류에 있는 때이다. 유례없는 세금폭탄으로 부동산 침체기에 접해든 올해에는 공매물건에 대한 투자를 고려해 볼 수 있다. 공매는 경제적인 권리분석만 잘 한다면 훌륭한 재테크 시장임에는 틀림없다. 그러나 국가가 판매를 독점하는 전매와 관련해서는 주의해야 할 필요가 있다. 부동산 시장이 호황일 때에는 전매를 허용하지 않는 경우가 많다. 이 규정은 각 지방자치단체에서 그때그때 부동산 시장 흐름 에 따라 제시하기 때문에 투자시 이 전매와 관련된 부분을 반드시 체크해야 한다. 전매를 허용했다가 호황이 되면 전매를 강화하는 경우가 있기 때문이다.


성공적인 공매를 위해서는 입찰 전 현장 확인을 통해 권리관계를 확인하고 적당한 입찰가격을 산정해야 한다. 특히 공매에 나오는 부동산에 세입자가 있을 경우 추가비용이 들어갈 수 있기 때문에 이를 감안해서 낙찰가를 정해야 한다. 또 세금 압류일자나 저당권 설정 등기 이전에 설정된 가등기 등의 선순위 권리는 낙찰자 부담이기 때문에 주의해야 한다. 그리고 이미 공매공고가 된 부동산이더라도 자진납부, 송달불능 등의 사유가 발생했을 경우 입찰이 시작되기 전 해당 물건에 대한 공매가 취소될 수 있음도 염두에 둬야 한다.


특히 농지를 낙찰받는 경우 해당 지방자치단체에 농지취득 자격증명원을 발급받아야 하기 때문에, 취득자격증명원을 발급받을 수 있는 토지인지 반드시 자방자치단체에 사전에 확인을 해야 한다. 그렇지 않으면 낙찰을 받은 뒤에 농지규모가 커서 도시민이 취득할 수 없는 토지로 판정이 되면 입찰보증금만 날릴 수 있다. 온비드상에는 공매물건으로 나온 토지나 건물의 현장 사진과 감정서 등 관련 정보가 있어 경매보다 정보를 쉽게 얻을 수 있다.


마지막으로 현장확인은 꼭 필수라는 점이다. 등기부등본 등 서류상 별 문제가 없는 물건이라고 하더라도 현장 확인을 게을리 해서는 안된다. 건물이라면 노후도가 심해 수리비가 많이 들면 싼 값에 낙찰받는 의미가 없다. 또 해당 주택의 향이나 구조, 주변 환경 등 생활여건도 꼼꼼히 살피는 게 좋다. 토지의 경우에도 지상에 무허가 또는 유허가 건물이 있을 수 있으므로 현장을 방문해, 해당 지번 내 건물의 존재유무를 반드시 확인해야 한다.
출처:http://rg4u.co.kr