부동산 매매시 내야할 세금 알아보기

• [제1장 부동산 매매편] 부동산매매에 따른 제반세금
• 1) 부동산 매도시
  ▣ 양도소득세
  
  가. 과세물건
  ① 토지, 건물의 양도소득
  ② 부동산에 관한권리(지상권, 전세권, 등기된 부동산임차권, 부동산을 취득할 수 있는 권리)의 양도 소득
  ③ 비상장법 인의 주식 출자지분 및 일정한 상장 주식
  ④ 기타자산
  
  나. 과세표준 계산방법
  • 양도가 액 - 취득가액 - 기타 필요경비 = 양도차익
  • 양도차익 - 장기보유특별공제(3년 이상 보유시 양 도차익의 10%, 5년 이상 10년 미만 보유시 15%, 10년 이상 보유시 30%) = 양도소득금액
  (새로이 고가주택으로 편입되는 1세대1주택의 세부담 경감을 위하여, 즉 공동주택 : 전용면적 45평 미만으로 실가 6억원 초 과, 단독주택 : 건평 80평 미만 대지 150평 미만으로 실가 6억원 초과 주택에 대하여 ▲3년~5년 보유 시 10% ▲5년~10년 25%, 10년 이상 50%)
  • 양도소득금액 - 양도소득 기본공제(250만원/년,자 산종류별로) = 과표
  
  

  구분	양도소득세율
  토지,건물 및 부동산에 관한 권리로서 등기되고 보유 기간 2년 이상인 자산	과세표준	세율
  	1천만원 이하	9%
  	1천만원 초과 4천만원 이하	90만원+1천만원초과액의18%
  	4천만원 초과 8천만원 이하	630만원+4천만원 초과 액의27%
  	8천만원 초과	1,710 만원+8천만원 초과액의36%
  1년 미만인 경우	양도소득 과세표준의 50%
  1년 이상 2년 미만인 경우	양도소득 과세표준의 40%
  미등기 양도자산	양도소득 과세표준의 70%
  1세대3주택 이상의 양도주택	양도소득 과세표준의 60%

  다. 주택에 대한 양도소득세 특례조치

  구 분	신 축주택취득자 (조특법)	한시적비과세 요건완화 (소세법)
  대상주택	신축 및 최초 분양주택(고급주택 제 외)	모든 주택(고급주택 제외)
  매입시기	① 98.5.22∼99.6.30(국민주택규모 이하( 85㎡)는 1999.12.31까지)② 2001.5.23 ~ 2003.6.30	1999.1.1 ~ 1999.12.31
  매입기준시점	계약체결일	계약체결일
  면세기준일	잔금청산일부터 5 년 이내 양도	잔금청산일부터 1년 이상 보유 후 양도
  면세비율	·5년 이내 양도 : 100%감면·5년이후 양도 :5년간 상승분 제외 하고 그 후 양도차익에 대해 9%∼ 36% 과세	·1년 이상 보유 후 양도: 100%감면 ·1년 미만 보유 후 양도 :36%과세
  수혜대상	보유주택 수에 관계 없이 모든 사람  ※신축(자기가 건설한 주택 및 조합주택, 재개발주택 포함) ※1세대1주택 판정시 제외	ⅰ) 무주택자 ⅱ) 1세대1주택자(단,1세대 1주택자는 새주택 잔금청산일부터 1년 내에 종전주택을 양도해야 됨)

  ※서울·과천 및 수도권 5대 신도시(일산·분당·평촌·산본·중동)인 경우는 신축주택 취득자에 대한 양도 세감면 혜택이 2002년 12월 31일로 종료되며, 그 외의 지역은 2003년 6월 30일까지 유지됨.

  라. 국 민 생활 안정 1세대1주택 특례

  구분	장기임대주택(조특법)	미분 양주택 (조특법)
  감면요건	⊙ 신축주택 매입임대(95.1.1이후 취득분)및 건설임대주택 →국민주택 5호 이상 을 5년 이상 임대 후 양도	⊙ 95.11.1∼97.12.31및 98.3.1∼ 98.12.31의 기간 중에 미분양 국민주택 취득해 5년 이상 보유 임대 후 양도한 경우
  감면율	⊙ 100%감면 ※단,기존주택매입임대 (1986.1.1 ∼2000.12.31 기간 중 신축분 ┎·5년 이상 → 50%감면 ┖ ·10년 이상 →100%감면 ※1세대 1주 택 판정시 제외 ※2001.1.1 이후 최초로 5호 이상 임대를 개시하여 양도하는 분 부터 동 제도 폐지	⊙ 다음 중 선택적용 ┎ ·양도세 세율 → 20% ┖ ·중소세 세 율 → 9%∼36% ※1세대 1주택 판정시 제외

  
  
  
  마. 신고·납부
  
  부동산거래 자의 양도소득세 예정신고 납부기한은 양도일이 속하는 달의 다음다음달 말일까지로 10%의 세액공 제 혜택을 주되 예정신고를 하지 않은 사람은 다음해 5월 종합소득세 신고 때까지 확 정신고 · 납부하 여야 한다.
  
  
  바. 양도 소득세를 알기 위한 일반적인 절차와 소요비용
  
  첫째 : 부동산 소재지 관할 구청 등에 가서 양도세 계산에 필요한 서류를 신청 발급 받아야 한다.
  
  • 관할구청 - 토지(임야)대장 : 500원(1통)- 건축물관리대장 : 500원(1통)+장당 100원 추가 - 개별공 시지가확인원 : 500원(1통)
  • 관할등기소 - 등기부등본 : 1,200원(1통) • 관 할 세무서 - 국세청 고시가(기준시가-실제거래 가로 계산하고자 하는 경우는 취득 및 양도시 계약서 및 매도자·매수자의 인감증명이 있어야 함)
  둘째 : 발급 받은 서류를 가지고 세무사나 공인회계 사 사무실에 가서 수수료를 내고 양도세계산을 의뢰한다(수수료 : 10∼20만원/1건당).
  • 관할 세무서 재산세과에 가면 양도세 계산을 무료로 계산해 주나 이 경우에도 계산에 필요한 서류 를 가져가야 하고, 부동산을 반드시 양도 하는 것이 전제조건이므로 미리 예상해서 양도세를 알려고 하 는 경우는 계산서비스를 받을 수 없음.
  
  
  

  한국세무사 협의회 수수료 조견표

  ◎ 양도가액 5천만원미만 : 10만원 ◎ 양도가액 5천만원 이상 1억원 미만 : 10만원+(5천 만원초과금액 × 0.34%) ◎ 양도가액 1억원 이상 2억 원 미만 : 27만원+(1억원 초과금액 × 0.28%) ◎ 양도가액 2억원 이상 5억원 미만 : 55만원+(2억원 초 과금액 × 0.27%)

  
  

  사. 양도 소득세를 계산하는 2가지 방법
  
  (1) 원칙 : 기 준시가
  
  기준시가에 의한 계산은 보유기간이 1년 이상인 토지·건물에 대하여는 원칙적인 계산으로 실 지 매매 계약서상의 거래금액과는 상관없이 세법에서 규정한 공식으로 양도가액, 취득가액, 필요경 비 등을 산출하여 세금을 결정함(세법에규정된 기준시가 공식이 아주 복잡하고 해마다 규정이 틀 림). 기준시 가로세금을 계산하기 위하여는 부동산별로 필요한 서류가 있어야 함.
  
  ▶ 토 지 : 토지등기부등본, 개별공시지가확인원(공시지가, 양도일, 취득일 확인), 토지대장 (토지면 적, 토 지등급 확 인)
  ▶ 아파트 : 등기부등본, 개별공시지가확인원(공시지가 양도일, 취득일),건축물관리대장(면 적, 구 조), 토지대장(토지면적, 토지등급), 국세청기준시가
  ▶ 건 물 : 건물등기부등본, 개별 공시지가확인원(공시지가 양도일, 취득일),건축물관리대장(면적, 구조)
  
  
  (2) 예외 : 실지거래가
  
  취득가액과 양도가액을 실지거래가(실지 매매계약서상의 금액)로 계산하는 것으로 납세자는 기준시 가 에 의한 신고와 실지거래가에 의한 신고 중 유리한 것으로 할 수 있다. 다음 경우에 적용하며 세무 공 무원의 확인 조사에 의하여 세금이 결정됨.
  
  • 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결 정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시 의 실지거래가액을 납세지 관할 세무서장에게 신고하는 경우
  • 다음의 자산을 양도하는 경우
  ① 부동산상의 권리
  ② 취득 후 1년 이내의 부동 산
  ③ 1세대3주택 이상 소유자 : 3주택 이상은 실가, 2주택부터는 기준시가로 과세
  ④ 투기지역 부동 산 : 투기지역은 별도지정(전국주택가격상승률 보다 평균 30% 이상 상승한 지역 중 선정)
  ⑤ 고가주택 : 실가 6억원 이상(200년부터 면적 기준은 없어짐)
  • 조세 부담을 회피할 목적으로 허위 계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동 산을 취득 또는 양도하는 경우로서 국 세청장이 정하는 기준에 해당하는 경우 및 법 제104조 제3항 의 미등기 자산을 양도하는 경우
  
  
  
  ▶ 2003.10.29 주택시장안정종합대책에 따른 양도세 강화방침
  (1) 실거래가로 과세하는 투기지역 지정
  
  (2) 단기 양도차익에 대한 양도세율 인상
  - 미등 기 양도 : 60% → 70%
  - 1년 미만 양도 : 36% → 50%
  - 1~2년 양도 : 9~36% → 40%
  - 2년 이상 : 종전대로 9~36%
  
  
  (3) 1세대다주택자에 대한 양도세 중과
  
  • 현재 1세대1 주택은 비과세, 1세대2주택은 기준시간 기준으로 9~36%, 1세대3주택 이상은 실거래 가 기준으로 9~36%로 과세
  • 향후 부동산시장 동향은 종합분석, 판단하여 필요한 경우 소득세법시행령을 개정하여 15%P 범위 내에서 양도세 탄력세율을 적용하되, 투기지역 내 2주택 이상자에 대해서는 우 선 적용하며, 특히 1 세대3주택 이상자에 대해서는 양도세율을 60% 수준으로 인상하고 투기지역에 대 해서는 탄력세율 을 우선 적용하여 최고 75%(주민세포함 82.5%)까지 과세하되 기존주택은 1년의 유 예기간을 부여
  • 1세대3주택 보유판정 시기임대 상업용 주택(5호 이상, 10년 이상 임대), 농어 촌주택, 종업원기숙사 용 등은 예외 인정
  • 장기임대사업용 주택(5호 이상, 5년 이상 임대)에 대 한 양도세 50% 감면은 현재 임대중인 것에 대 하여만 현행 규정대로 적용
  <예시> : 2004년 탄력 세 율 시행시 최고세율
  - 2년 이상 : 9~36% → 14~51%(주민세 포함 56.1%)
  - 1~2년 양도 : 40%→ 55% (60.5%)- 1년 이내 양도 : 50%→65%(71.5%)
  - 3주택 양도 : 60%→75%(82.5%)
  - 미등기 양도 : 70% → 85%(92.5%)
  
  
  ▣ 증 여 세
  
  증여에 의해 취득하는 재산을 과세대상으로하여 부과하는 조세이다.
  
  가. 납세의무자 : 수증자(증여자도 연대납세의무 있음)
  나. 증여재산 : 타인으로부 터 무상 으로 증여받은 본래의 증여재산과세법상 증여의제로 규정하는 것.
  다. 증여재산의 평가 : 시가가 원칙이며 시가가 불분명시 기준시가 등으로 평가한다.
  라. 증여세 계산시 증여재산 공제액
  
  증여재산가액에서 다음의 가액을 공제한다.
  
  ▶ 직계존비속: 3,000만원(미성년자 1,500만원)
  ▶ 배 우 자 : 3억원
  ▶ 기타친족 : 500만원
  ▶타 인: 없 음
  
  
  마. 합산과세기간 : 10년(99.1.1 이후),5년 (98.12.31 이전)
  
  
  

  바. 세 율

  과세표준	세율
  1억원 이하	과세표준의 100분의10
  1억원 초과 5억 원 이하	1천만원 + 1억원을 초과하는 금액의 100분의 20
  5억원 초과 10억원 이하	9 천 만원 + 5억원을 초과하는 금액의 100분의 30
  10억원 초 과 30억원 이하	2억4천만원 + 10억원을 초과하는 금액의 100분의 40
  30억원 초과	10억4천만원 +30억원을 초과하는 금액의 100분의 50

  사. 증여의제규정
  
  • 특수관계 인 간의 매매 중 부당 고가나 저가 매매인 경우(시가의 ±30%)
  • 부부간 또는 직계존비속간 매 매인 경우 등
  
  
  아. 신고·납부
  증여일로부터 3개월 내 신고·납부하여야 하며 이 경우 10% 세액공제 됨. 이를 위반하면 10%세액공제 가 배제되고 최고 30%의 가산세 부과됨.
  
  
  2) 부동산 취득시
  
  ▣ 취 득 세
  가. 과세물건(법 제105조)
  
  부동산(토지, 건축물, 선박, 광업권 및 어업권),차량, 중기, 입목, 항공기의 획득
  나. 과세표준(법 제111조)
  
  1) 보통세율 : 2%
  
  2) 중과세의 세율
  

  • 별장, 골프장, 고급주택, 고급오락장, 법인의 비 업무용토지, 고급선박: 10%  ·고급주택이란? 1. 연면적 331㎡ 초과로서 시가 9,000만 원 초과하는 건축물 또는 주거용 건물 2. 대지연면적 662㎡ 초과로서 시가 9,000만원 초과하는 주거용 건물 3. 엘리베이터, 에스컬레이터 또는 67㎡이상의 풀장 중 하나 이상이 있는 주거용 건물 4. 연면적 245㎡ 초과하는 공동주택 · 비업무용 토지 - 취득일로부터 1년 이상 이유없이 그 고유목적에 직접 사용하지 아니하는 토지 • 대도시 내 공장의 신축·증축시 : 6%(외국인 투자촉진법에 의한 외국인 투자 매입인 경우 제외)

  
  다. 신고 납부
  취득일로부터 30일내 자진신고· 납부(30일 내에 납부하지 않으면 20%의 가산세가 부가됨. 취득일로 부터 2년 이내에 취득세를 납부하지 않고 매각하는 경우 산출세액의80%가산)
  
  라. 취득의 시기
  ① 취득의 경우 계약서상의 잔금지급일, 단 잔금지급일 이전에 사실상 지급한 경우에는 사실상 지급 일
  ② 무상 취득일의 경우는 그 계약일
  ③ 건축허가를 받아 건축하는 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일(사용검사필증교부일 이전에 사실상 소유하거나 가사용 승인을 받은 경우에는 그 사실상의사용일 또는 가사용일)을 취득일로 본 다.
  ④ 연부취득의 경우 사실상의 연부금 지급일을 취득일로 본다.
  
  마. 서민주택의 감면
  ① 건축주가 공동주택과 임대주택, 조합주택을 건축한 경우 ② 전용면적 40㎡(12평) 이하의 공동주택 및 임대주택을 최초로 분양받아 소유권이전등기 시는 취득 세를 전액면제받으며 전용면적 40㎡(12평) 초과 60㎡(18평)이하는50%감면된다.바. 면세점취득가액 이 50만원 이하인 경우 취득세를 부과하지 않는다.
  
  바. 면세점
  • 취득가액이 50만원인 경우 취득세를 부과하지 않는다.
  
  
  
  ▣ 등 록 세
  
  가. 과세물건(법 제124조)
  재산권 등 권리의 취득, 이전, 변경 또는 소멸에 관한 사항을 공부에 등기 등록하는 것
  
  나. 과세표준(법 제130조)
  ① 취득당시의 신고가액 또는 과세시가 표준액 중 높은 가액
  ② 말소등기, 지목변경등기, 토지의 합병, 건물의 구조변경등기 등은 건수(건당 3천원)
  
  다. 세율
  • 소유권 이전등기 : 2% (개인간 거래의 경우 1.5%)
  • 상속, 보전등기 : 0.8%
  • 제한물권 설정등기 : 0.2%
  
  라. 교육세 : 등록세의 20%
  
  마. 등록세 납부방법
  등록세를 낼 때에는 반드시 시·군·구청 등 과세기관에 신고하고 OCR납부서를 발부받아 은행에 납부 한 후 등기등록을 신청해야 한다.
  
  바. 가산세와 과태료
  산출세액 보다 세액을 적게 낸 경우에는 그 부족액의 20%를 가산세로 내야하며 등기신청은 잔금을 내거나 계약효력이 발생한 취득일로부터 60일 이내에 해야되나 지연되면 기간에 따라 과태료가 부과 된다.
  
  
  
  ▣ 부동산취득시 세금계산 방법
  

  취득 방법	지방세		등록세에 따른 교육세	취득세에 따른 농어촌 특별세
  	등록세	취득세
  매매	취득가액의 2% (개인간 거래의 경우 1.5%)	취득가액의 2%	등 록세액의 20%	취득세액의 10%
  신축	0.8%	2%	20%	10%
  상속	0.8%	2%	20%	-
  증여	1.5%	2%	20%	10%
  교환	3%	2%	20%	10%

  
  
  ▣ 인지세
  • 계약서 등 증서의 작성시에는 인지세 납부의무가 있다.
  • 주택의 취득과 관련하여 증서를 작성하는 경우 인지를 증서에 첨부하고 인장 또는 서명으로 소인.
  
  

  기재금액	세액	기재금액	세액
  1천만 원 ~ 2천만원이하	2만원	1억원 ∼10억원 이하	15만원
  3천만원 ~ 5천만 원 이하	4만원	10억원 초과	35만원
  5천만원∼ 1억원 이하	7만원

  ▣ 제1종 국민주택채권 매입기준

  국민주택채권의 최저 매입금액은 1만원으로 한다. 다만, 1만원의 미만의 단수가 있을 경우에 그 단수가 5천원 이상 1 만원 미만일 때에는 이를1만원으로, 그 단수가 5천원 미만인 때에는 단수가 없는 것으로 한다.등기하 고자 하는 부동산이 공유물인 때에는 공유지분율에 따라 산정한 과세시가표준 액을,공동주택의 경우 에는 세대당 과세시가표준액을 산정함에 있어서 2이상의 필지가 모여서 하나의 대지를 형성하고 있 는 때에는 그 필지들을 합하여 하나의 필지로 본다.

  ◇ 소유권의 보존 또는 이전시◇

  가) 주거 전용건축물 (주택건물)

  건축물의과세표준액	제1종 국민주택채권 매입기준
  	서울특별시 및 광역시	기타 지역
  500만원 이상 2,000만원미만	1000분의 20	1000분의 20
  2,000만원 이상 3,000만원미만	1000분의 35	1000분의 30
  3,000만원 이상 4,000만원미만	1000분의 40	1000분의 35
  4,000만원 이 상 5,000만원미만	1000분의 50	1000분 의 45
  5,000만원 이상 1억원미만	1000분의 60	1000분의 55
  1억원 이상	1000분의 70	1000분의 65

  나) 주거전용건축물 이외의 부동산 (토지)

  건축물의과세표준액	제1종국민주택채권 매입기준
  	서울특별시 및 광역시	기타 지역
  500만원 이상 5,000만원미만	1000분의 25	1000분의 20
  5,000만원 이상 1억원미만	1000분의 40	1000분의 35
  1억원 이상	1000분의 50	1000분의 45

  ▣ 부동산 취득시 자금출처조사 기준

  구분	취득재산		채무상환	총액한도
  	주택	기타재산
  1. 세대주인 경우가. 30세 이상인 자나. 40세 이사인 자	2억원4억원	5천만원1억 원	5천만원	2억5천만원5억원
  2. 세대주가 아닌 경우가. 30세 이상인 자나. 40세 이상인 자	1억원2억원	5천만원1억원	5천만원	1억5천만원3억원
  3. 30세 미만인 자	5천만원	3천만원	3천만원	8 천만원