소액임차인 우선변제권

		▶ 소액보증금 중 일정액에 관하여 선순위 담보권자보다도 우선하여 임차주택(대지 포함) 매각대금의 ½의 범위 내에서 배당을 받음 ▶ 다만 근로기준법 제37조 제2항 소정의 임금우선채권과는 같은 순위로 배당을 받음(재민 91-2)

	가.  소액임차인에 대한 규정의 개정 경과
	[문]	소액임차인의 범위와 보증금 중 우선변제액에 관한 주택임대차보호법의 관련 규정이 언제 어떤 내용으로 개정되었는지요 ?
	[답]	다음과 같이 화폐가치, 부동산 가격의 변동 등 사회경제적 여건의 변화에 따라 여러 차례 개정되었습니다. 구분 시기 서울·광역시(군지역제외) 기타 지역 84.1.1. ― 87.11.30. 300만원 이하 200만원 이하 87.12. 1. ― 90.2.18. 500만원 이하 400만원 이하 90.2.19. ― 95.10.18. 2000만원 이하 임차인중 700만원한도 1500만원 이하 임차인중 500만원한도 95.10.19. ― 2001.9.14 3000만원 이하 중 1200만원한도 2000만원 이하 중 800만원한도 2001.9.15. ― 현재 서울,수도권중 과밀억제권역 4000만원 이하 중 1600만원 기타지역은 3000만원 이하 중 1200만원 광역시(인천광역시 제외)는 3500만원 이하 중 1400만원 그러나 위 일자 이전에 담보물권을 취득한 자에 대하여는 종전 규정이 적용됩니다. 따라서 현재는 소액임차인에 해당하더라도 구법 하에서는 소액임차인에 해당하지 않는 경우 구법 하에서 설정된 근저당권자에 대하여는 소액임차인의 우선변제권을 주장할 수 없습니다. (예컨대, 1995. 10.1. 근저당권이 설정된 서울 소재 주택을 1996.1.3. 보증금 3,000만원에 임차한 경우 임차인은 현행법에 의하면 소액임차인이더라도 구법 하에서는 소액임차인이 아니고 근저당권은 구법 하에서 설정된 것이므로 소액임차인에서 제외됩니다. 만일 이 사안에서 임차보증금이 2,000만원이었다면 구법 하에서도 소액임차인에 해당하므로 구법에 따라 700만원까지는 근저당권자보다도 우선하여 변제받을 수 있습니다)

	나.  소액임차인의 우선변제권 행사요건
	[문]	소액임차인으로서 우선변제권을 행사하기 위하여는 어떠한 요건을 갖추어야 하는지요 ?
	[답]	임대보증금액에 관한 요건 이외에 다음 두 가지 요건을 갖추어야 합니다. 첫째 주택의 인도 및 주민등록(대항요건)을 경매개시결정의 등기 전까지 갖추고 이를 배당요구종기까지(배당요구종기가 연기된 경우에는 그때까지) 계속 유지하여야 합니다. 둘째 임차주택이 경매 또는 공매에 의하여 매각되어야 합니다. 따라서 배당요구종기(배당요구종기가 연기된 경우에는 그때까지) 이전에 임차주택에서 다른 곳으로 이사가거나 주민등록을 전출함으로써 대항요건을 상실하거나, 임차주택이 매매 등 법률행위에 의하여 양도된 경우에는 대항력의 유무만 문제되고 우선변제권은 인정될 여지가 없습니다.

	다.  한 채의 주택에 소액임차인이 여러명 있는 경우
	[문]	서울에 소재하는 한 채의 주택에 2002년에 A는 보증금 3,500만원, B는 3,200만원, C는 800만원으로 임차하였고, 그 후 임차주택이 경매로 7,000만원에 매각되었습니다. A, B, C 모두 경매개시결정의 등기 전에 대항요건을 구비한 경우 어느 정도의 금액을 배당받을 수 있는지요?
	[답]	우선변제를 받을 보증금은 A, B는 각각 1,600만원, C는 800만원입니다. 다만, 그 합산액(4,000만원)이 매각가액의 1/2(3,500만원)을 초과하는 경우에는 그 각 우선변제를 받을 보증금의 합산액에 대한 각 임차인의 우선변제를 받을 보증금의 비율로 그 주택 가액의 1/2에 해당하는 금액을 분할한 금액을 우선변제 받습니다(주택임대차보호법시행령 제3조 제3항). 즉 A, B는 각각 1,400만원(3,500만×1,600만원÷4,000만원), B는 700만원(3,500만×800만원÷4,000만원)을 실제로 배당받게 됩니다.

	라.  처와 남편 명의로 소액임대차계약서가 별도 작성된 경우
	[문]	저는 본인과 처 명의로 각각 별도의 소액보증금 주택임대차계약서를 작성하였으나 실제로는 하나의 주택에 함께 살고 있습니다. 이러한 경우에도 저와 처가 각각 소액임차인으로 보호받을 수 있는지요 ?
	[답]	귀하의 경우는 귀하와 처를 1인의 임차인으로 보아야 하므로 소액임차인으로 각각 보호를 받을 수 없습니다. 왜냐하면 하나의 주택에 임차인이 2인 이상인데 이들이 그 주택에서 가정공동생활을 하는 경우에는 1인의 임차인으로 보아 각 보증금을 합산한 금액을 기준으로 소액보증금에 해당하는지 여부를 판단하여야 하기 때문입니다.

	마.  배당요구종기까지 배당요구를 하지 않은 경우
	[문]	소액임차인이라도 배당요구종기까지 배당요구를 하지 않으면 우선변제를 받을 수 없는지요. 만일 우선변제를 받을 수 없다면 어떠한 구제방법이 있는지요 ?
	[답]	우선변제를 받을 수 없습니다. 왜냐하면 소액임차인이라도 경매법원에 배당요구종기까지 배당요구를 하여야만 우선변제를 받을 수 있기 때문입니다. 따라서 매수인이 명도를 청구하는 경우에는 무조건 집을 비워 주어야 합니다. 다만 배당요구를 하지 아니하여 배당을 받지 못하더라도 최선순위 담보물권 등이 등기되기 전에 임차주택에 입주하고 전입신고를 하여 대항력이 있는 경우에는 매수인으로부터 보증금을 반환받을 때까지 임차주택을 비워 주지 않아도 됩니다.

	바.  보증금을 소액으로 감액한 경우
	[문]	저는 2002. 2월 처음 주택임대차계약 체결 당시에는 임대보증금액이 4,000만원이었는데 2002. 2월 임대계약을 갱신하면서 임대인과 합의하여 보증금액을 3,000만원으로 감액하였습니다. 이러한 경우에도 소액임차인으로 보호를 받을 수 있는지요 ?
	[답]	만일 귀하가 보증금액수를 위와 같이 감액할 당시에 임차주택에 관하여 경매개시결정의 등기가 경료되지 아니하였다면, 앞으로 경매절차가 개시되더라도 귀하는 소액임차인으로 우선변제권을 행사할 수 있습니다.

	사.  확정일자부 소액임차인
	[문]	저는 임대보증금액수가 2,000만원인 소액임차인인데 우선변제를 받을 수 있는 보증금 중 일정액(1,200만원)의 범위를 넘은 800만원에 대하여 우선변제를 받으려면 어떻게 하면 되는지요 ?
	[답]	귀하가 임대차계약서상에 확정일자를 받아 두면 보증금 중 우선변제를 받지 못하는 금 800만원에 대하여 후순위 담보권자, 기타 일반채권자에 우선하여 변제를 받을 수 있습니다.

	아.  임차인으로부터 주택을 전차한 경우
	[문]	저는 임대보증금이 4,200만원인 임차인으로부터 임대인(집주인)의 동의하에 방1칸을 보증금 1,500만원에 다시 빌려(전차하여) 입주한 후 주민등록까지 마쳤습니다. 소액전차인으로 보호받을 수 있는지요 ?
	[답]	보호받을 수 없습니다. 왜냐하면 귀하에게 방1칸을 빌려준 임차인(전대인)이 소액임차인에 해당하여야만 그로부터 임차한 귀하(전차인)도 소액전차인으로 보호받을 수 있기 때문입니다(재민 84-10, 문 9.에 대한 답. 참조).