경매 우선변제권과 대항력

가.  우선변제권 행사절차
	[문]	확정일자부 임차인이나 소액임차인이 경매절차에서 우선변제를 받으려면 어떠한 요건을 갖추어야 하는지요 ?
	[답]	다음과 같은 요건을 갖추어야 합니다. 1) 배당요구신청 : 임대차계약서(확정일자부 임차인의 경우에는 임대차계약서가 공정증서로 작성되거나 임대차계약서에 확정일자가 찍혀 있어야 한다) 사본, 주민등록표등본(임차인 본인의 전입일자 및 임차인의 동거 가족이 표시된 것이어야 한다) 및 연체된 차임 등이 있을 때에는 이를 공제한 보증금 잔액에 관한 계산서를 첨부하여 경매법원에 배당요구신청서(대법원 홈페이지 /민사재판 양식 /권리신고 및 배당요구신청서(주택임대차, 상가임대차) 양식 또는 법원경매정보 /알기쉬운경매 /경매서식 /7번 권리신고 겸 배당요구신청서 양식 참조)를 제출하여야 합니다. 2) 배당요구신청서 제출 시한 : 배당요구는 경매법원이 정한 배당요구종기까지 하여야 합니다. 이것은 소액임차인의 경우에도 마찬가지입니다(대법원 2002. 1. 22. 선고 2001다70702 판결 참조). 그리고 임차인이 주택임대차보호법에 의한 대항력과 우선변제권을 인정받기 위해서는 배당요구종기까지(배당요구종기가 연기된 경우에는 그때까지) 주택의 인도와 주민등록이라는 요건이 계속 존속되어야 합니다. 3) 임차주택의 명도 : 우선변제권 있는 주택임차인이 경매법원으로부터 자신에게 우선배당된 배당금을 실제로 수령하기 위하여는 임차주택을 명도받았다는 매수인의 인감이 찍힌 명도확인서를 경매법원에 제출하여야 합니다. 다만 귀하가 대항력도 있는데 보증금 중 일부만 배당받은 경우에는 나머지 보증금을 반환받을 때까지 매수인에게 임차주택을 비워주지 않아도 됩니다.

	나.  대항력 있는 확정일자부 임차인이 경락기일 이후에 배당요구를 한 경우
	[문]	저는 2002.2.1. 전세보증금 5,000만원, 전세기간을 2002.2.20.부터 2년간으로 하는 주택임대차계약을 체결하고 입주한 후 2002.4.8. 전입신고를 마치고 2002.12.17. 확정일자도 받았습니다. 그런데 위 주택에 2004.1.3. 채권최고액 1억원의 근저당권이 설정되었고, 그 근저당권에 따른 경매절차가 개시되어 2004.6.19. 경락되었습니다. 그런데 저는 2004.2.19. 배당요구종기가 경과한 후인 2004.7.7.에야 비로소 배당요구를 하였습니다. 배당기일에 임대보증금 우선변제 받을 수 있는지요 ?
	[답]	배당요구는 배당요구종기까지 하여야 하므로 귀하는 우선변제를 받을 수 없습니다. 다만 귀하는 근저당권설정 등기 전에 대항요건을 구비하여 매수인에게 임차권을 대항할 수 있기 때문에 매수인으로부터 보증금을 반환받을 때까지 임차주택을 비워 주지 않아도 됩니다.

	다.  확정일자부 임차인이 배당요구후 배당요구종기 전에 주민등록을 이전한 경우
	[문]	저는 주택을 임차하여 입주 및 주민등록을 마치고 계약서에 확정일자까지 받았습니다. 그런데 그후 임차주택에 대한 경매가 개시되자 저는 배당요구를 한 후 배당요구종기 이전에 자녀들의 진학 편의를 위하여 다른 곳으로 주민등록을 옮겼습니다. 저와 같은 경우에 주민등록을 전출하였기 때문에 확정일자부 임차인이라도 우선변제를 받을 수 없다고 하는데 사실인지요 ?
	[답]	유감스럽지만 귀하처럼 배당요구종기 이전에 주민등록을 다른 곳으로 이전한 경우에는 우선변제를 받을 수 없습니다. 그 이유는 확정일자부 임차인으로서 경매절차상 배당요구를 하였더라도 우선변제를 받기 위하여는 주택의 점유와 주민등록을 배당요구종기(배당요구종기가 연기된 경우에는 그때까지) 계속 갖추고 있어야 하기 때문입니다. 이것은 소액임차인의 경우에도 마찬가지입니다.