경매로 내집마련하기

◈ 경매로 내집마련

경매시장은 기간입찰제의 도입과 경매보증금 보증보험제도 등의 시행으로 대중화 현상이 뚜렷하고 실수요자 위주로 급속히 재편되는 과정에 있다.

경매는 합법적 집행절차에 의하여 채권·채무관계가 그 실제에 있어 최종적으로 정리되는 단계로 그 매력 중의 하나가 부동산을 시세보다 훨씬 저렴하게 매입할 수 있다는 점이다.

부동산을 구입한다는 것은 권리의 묶음(소유권은 사용·수익·처분에 관한 제권리의 묶음)을 취득하는 것으로, 경매대상 물건에 대한 권리분석이 선행되어야 할 것이고 부동산의 위치체(位置体)로서의 특성상, 반드시 물리적인 현황조사가 선행되어야 할 것이다.
또한 적정가격에 의한 입찰로써 그 수익성을 담보할 수 있을 것인 바, 철저한 가격조사 또한 경매참가시 선행되어야 하는 과정이다.

권리분석은 소유권의 진정성 및 소유권의 제한사항에 대하여는 등기부등본을 발급받아, 건축물대장·토지대장·지적도·임야도 등으로는 소재지·면적·구조·용도·지목·지적형태 등 사실에 관한 사항을,
또한 토지이용계획확인서로 국토이용·도시계획·기타용도 등 부동산에 대한 공법상의 제한사항을 확인하는 방법으로 이루어지며 물리적인 실태에 대한 상태조사는 반드시 소재지 현장을 방문하여 발급받은 제 공부상의 내용과의 일치여부, 특히 주택의 경우에는 임차인 존재여부와 그 보증금액 대항력, 우선변제권 등을 확인하고 교통연계체계·학군·주차장·공공편익시설의 인접여부 등도 살펴봐야 한다.

가격조사는 적정입찰가의 결정을 위한 것으로 그 기준은 최저매각가격으로 제시된 감정평가액이 되나,
당해물건의 평균낙찰가를 하한으로 하고 최소수익확보가격을 상한으로 한 가격범주 내에서 입찰가를 결정해야 하는데 이는 경매로 구입코자 하는 대상물건(아파트·토지·상가 등)의 소재지 평균낙찰가율을 꾸준한 추세분석에 의하여 체득하고 전문업체로부터도 확인하여야 하며, 현장을 방문해 현황파악시 실제거래가능가액(시세)을 인근 중개업소 수 곳을 방문해 확인하고 이들을 참조하여 최소수익확보가격대를 판단하여 구체적인 입찰가를 결정해야 할 것입니다.

또한 감정평가액에 유념하되 감정평가당시와 경매시의 시차에 의한 시황변화 및 가격추세를 고려해야 할 것인데 시황이 호황일 때의 감정평가액은 시세를 반영하여 고가로 평가될 수 있으며, 경매일 현재가 시장 침체기일 때는 그 감정평가액은 대상물건의 상한가로 보고 입찰가를 결정해야 저렴한 가격으로 매입할 수 있는 경매의 매력을 만끽할 수 있으며, 나아가 적정수익을 기대할 수 있는 것이다.