부동산 매매계약서

부동산매매계약서

<<부동산매매계약서>>

법 률 서 식
계약이란 법적인 약속으로서 장래 어떤 행위를 법에 의하여 강제할 수 있는 법률행위를 지칭합니다. 법적 표현을 빌리면, 당사자간에 권리·의무관계를 만들어 내기 위한 의사의 합치 즉 합의라고 합니다. 이와 같은 계약은 당사자간의 의사표시에 따라 법률이 권리·의무관계의 발생을 인정한다고 하여 이를 법률행위라고 부르기도 합니다.
그러므로 예를 들어 누가 일단, 팔기를 약정(계약체결)한 이상 일방적으로 이를 위반하면 그 위반내용에 따라서 그 만큼 국가의 힘으로 강제가 가해지게 됩니다.
이와 같은 강제는 다루기 번거로운 복잡한 법 절차에 따라서 해결되지 않으면 안 된다는 데 어려움이 있습니다. 여기서 해결의 전제가 되는 것은 당사자와 의사(내심의 생각)가 외부(각종서식의 형태)로 어떻게 표시되었는가 하는 것입니다.
아무리 큰 법률의 분쟁이라도 대개 사소한 계약상의 불비로 인하여 발단이 되기 때문에 누구나 계약에 앞서 신중하게 의사결정을 해야하고, 그 내용에 따라 명백히 표시하지 않으면 됩니다. 아무리 법 없이 살 사람이라고 하더라도, 그의 전세 계약서가 아무리 진실이라고 하더라도 ''확정일자'' 도장 하나 받지 못해서 전 재산이나 다름없는 전세 보증금 수천만원을 그가 들어 사는 주택이 제3자에게 경락 되어 한푼도 받지 못하고 날려버린다면 얼마나 어처구니없는 일입니까?
그로서는 "''확정일자'' 따위가 도대체 뭔데?"라고 반문할지도 모릅니다. 그러나 이 경우 ''확정일자''도장 하나가 지금까지 고생하여 벌어 모은 전 재산과 같은 전세자금 수천만원과 동일하다는 것입니다. 왜? 그에 대한 해명이 바로 ''법''이라는 메카니즘입니다. 부동산거래사고는 당해 보지 않고는 그것이 얼마나 치명적인지를 가늠하지 못합니다. 따라서 이러한 부동산 사고를 막기 위하여 최소한의 생활에 필요한 법만이라도 무장하고 있지 않으며 안됩니다.
이에 기초하여 생활에 꼭 필요하다고 생각되는 여러 가지 법률관련서식들을 항목별로 나누어 순차적으로 예시하고 그에 따른 해설을 덧붙이기로 합니다. 분쟁은 대부분 계약서가 없을 때나 계약서가 있어도 그 내용이 애매할 때 생깁니다.
다음에 예시하는 여러 가지 법률에 관한 서식도 어떤 기준을 제시할 뿐이므로 당사자간에 일어나는 천태만상의 모든 안을 다 포괄할 수 없습니다. 경우에 따라 각자 적합한 조건이나 내용을 추가하거나. 불필요한 경우에는 뺄 수 있을 것입니다.

* 해 설

1. 부동산
토지 및 그 정착물은 부동산이고, 부동산 이외의 물건은 동산입니다. (민법 제99조) 따라서 토지는 부동산의 한 종류입니다..
그리고 정착물 중에서 대표적인 것은 건축물입니다. 그 중에서도 토지는 인간생존의 바탕이며 국가존립의 기초가 됩니다. 인간은 토지를 떠나서 생존 할 수 없으며, 국가는 토지 없이 존립할 수 없기 때문입니다. 토지는 없어지지도 않지만 인간이 재생산할 수도 없습니다.
그러므로 무한한 창조의 바탕이 되면서도 유한한 토지의 특성 때문에 인간은 이를 얻기 위하여 싸워 왔고 앞으로도 싸울 것입니다.
이 싸움을 인간 이성으로 조절하고 질서를 유지하기 위하여 만들어 낸 것이 토지에 관한 제도이고, 토지의 소유권 귀속과 그 내용을 어떻게 구성하느냐 하는 것이 토지 사상이며 철학입니다 이 바탕위에서 토지에 관한 모든 것을 통합하여 하나의 질서 있는 체계를 이룬 것이 그 나라의 토지 관련 법률이라는 형태로써 나타나게 되는 것입니다.

2. 매매
매매는 당사자 일방이 그의 재산권을 상대방에게 이전 할 것을, 상대방은 그 대가를 지급할 것을 서로 약정함으로써 그 효력이 생깁니다.(민법563조) 따라서 매수인의 사겠다는 의사표시(청약)와 매도인의 팔겠다는 의사표시(승낙)가 합치하면 매매계약은 성립하는 것입니다. 매도인이 얼마에 팔아 달라고 중개업소에 내놓거나 신문에 광고하는 행위는 청약의 유인이 됩니다.

3. 매매계약의 성립
매매 목적물의 범위는 당사자의 계약내용에 따라 결정되며, 매매대금은 금전이나 수표 등 매도인이 받아들일 수 있는 지급수단이면 됩니다. 매매는 의사의 합치만 있으면 성립합니다.
또 매매는 예약을 통해서도 본계약으로 이행할 수 있습니다. 예약을 하게되면 예약상 권리자가 본계약을 원하여 청약을 한때는 상대방은 이를 승낙하지 않으면 안됩니다. 따라서 예약권리자가 예약완결권을 행사할 때 매매가 성립하게 됩니다. 예를 들면, 실제 거래상 흔히 있는 일로서 토요일 오후나 공휴일에 매매계약을 체결하면서, 그 이튿날인 월요일에 등기부등본을 발급 받아 확인한 다음, 권리상의 하자가 없으면 매수인이 계약금을 온라인으로 송금하기로 당사자간에 합의하고서 그 이튿날 매수인이 이상이 없음을 확인하고 나서 그와 같이 예약완결권을 행사했으면 그때 매매는 유효하게 성립하는 것입니다.(민법 제564조 참조)
흔히 가계약이라고 부르는 매매계약 완결권은 당사자간의 조건과 기간을 정한 경우 이에 따라야 할 것이나 본 계약의 요소가 되는 내용을 확정할 수 있거나 확정되어 있는 때에 가능해 집니다. 따라서 위와 같은 상황에서 매수인이나 임차인이 매매예약이나 임대차 예약계약서를 작성도 하지 않고 2-3십만원을 매도인이나 임대인에게 건네주고 영수증만 받았을 때, 그 이튿날 등기부 등본을 보고 조그만 하자라도 발견하고서 꺼림직하여 매도인이나 임대인에게 예약을 완결할 생각이 없으니까 맡겼던 돈을 돌려 달라고 했을 경우 돌려 줄 매도인이나 임대인 같았으면, 내일 확인해 보고 나서 계약해도 늦지 않으니 그때 가서 계약하자고 했을 것입니다.
상대로 부당이득금이니 반환해달라고 소송을 할 수 있을까요? 소송을 하면 이길 수 있을까요? 이기려고 했으면 계약서를 분명하게 작성했어야 합니다.

4. 계약서
계약서는 위에서 잠깐 예를 든것과 같이 계약상 분쟁이 일어날 경우 재판을 통해서 해결을 하는 판단의 기준이 됩니다. 당사자의 천 마디 말보다도, 100명의 증언보다도 당사자간에 작성하고, 서명·날인한 계약서가 있다면 그보다 더 확실하고 신빙성 있는 증거는 없을 것입니다. 만약 매도인이 자기소유 아파트 한 채를 계약금 일천만원, 중도금 사천만원, 잔금 오천만원에 팔기로 하고 부동산중개업자의 중개로 계약을 했는데, 계약직후에 아파트 가격이 폭등하여 값을 올려 받고 싶어도 그 계약서를 부인할 수도 없고, 2억에 판 것이라고 스스로 주장하거나 증인을 내세울 수도 없을 것입니다. 이와 같은 증명력을 그 자체로 갖고 있는 것이 바로 계약서의 기능입니다.
계약이 일단 성립하면 계약 당사자는 계약내용에 구속되고, 그에 따라 이행하지 않을 수 없게 됩니다. 그런데 위와 같은 경우에 매도인은 계약에 따라 이행하는 것이 원칙이지만, 계약 불이행에 따르는 불이익을 감수하고라도 계약을 파기할 수 있는가? 파기는 어떤 방식으로 하느냐? 그런 경우 매수인은 속수무책으로 매도인의 처분에 맞길 수 밖에 없는가? 대항할 수 있다면 어떤 식으로 하느냐? 하는 것이 문제로 됩니다. 여기에서 법률전문가 아닌 일반인으로서는 바로 「법」이라는 메카니즘에 부딪치게 되는 것입니다.
이 장애물을 슬기롭게 돌파하기 위해서 처음부터 매사를 명백하게 기록한 원인증서. 즉 여기서는 계약서 한 장의 존재가 이해득실에 따라 흔들리는 100명의 증언이나 당사자의 일방적인 주장보다 부동의 진실이 되게 할 필요가 있다는 것입니다.

5. 계약금
매매는 당사자 일방의 금전지급을 대가로 하여 쌍방의 재산권을 이전하는 쌍무계약이고, 당사자 양쪽이 서로 대등한 재산적 가치를 갖는 이득을 얻는 유상계약이며, 당사자간의 합의만으로 성립하는 낙성계약이며, 아무런 방식도 요구하지 않는 불요식계약입니다.
그런데 우리는 계약을 할 때 그 1/10에 해당하는 돈을 계약금 또는 계약보증금으로 주고 받는 것이 관행으로 되어 있습니다. 이 돈의 법률적 성격은 계약이 틀림없이 성립했다는 증거로서의 의미 외에 위약금인 경우와 해약금인 경우 두가지가 있을 수 있습니다. 이 경우 위약금인가 해약금인가의 문제는 전적으로 계약 당사자의 의사의 문제로 됩니다. 그리고 그 결과에 따라서 손해배상과 관련하여 소송으로 연결되는 일이 많으므로 명백히 구분하지 않으면 안됩니다.
개인간의 법률행위(계약)을 법이 해석할 때 제일의 기준은 당사자의 의사이지만 당사자간에 다른 특약이 없는 한 해약금으로 봅니다.(민법 제565조)따라서 이 경우에는 계약금만 몰수하고 손해배상은 없습니다.
현재 통용되고 있는 대부분의 매매계약서에는 부동문자로 "본 계약을 매도자가 위약하였을 때는 계약금의 배액을 매수자에게 배상하고, 매수자가 위약하였을 때는 본 계약을 무효로 하여 계약금반환청구를 할 수 없다."고 기재되어 있습니다. 이것은 민법이나 판례에서 이미 인정하고 있는 계약금의 성격을 ''해약금''으로 보자는 당사자간의 약속을 부동산 중개업자의 입장에서 재차 확인시켜준 것에 지나지 않습니다.
그러나 이와 같은 계약의 해제는 계약의 당사자 일방의 이행이 있기 전까지만 가능한 것이고, 일단 이행이 있은 후에 당사자 일방이 그 계약을 불이행하게 될 때는 분쟁이 발생합니다. 그리고 이 경우에는 계약의 존속중이거나 종료 후를 막론하고 그에 대한 법적 구제가 가능하다는 것입니다. 법의 구제란 바로 강제력을 의미합니다.

6. 부동산의 표시
• 목적물 매매계약에 있어서 그 목적(사고 파는 대상이 되는 부동산)의 대상물의 범위를 말합니다. 물론 이 경우에는 부동산을 말하지만 계속적인 경제적 효용에 제공되는 종물도 포함합니다.(민법 제100조) 종물은 주물의 처분에 따르게 되므로 매매 계약서에서 특별히 제외시킬 종물이 있다면 그 취지를 분명히 해야합니다.
예를 들어 부동산 가격보다 값이 더 나가는 100년생 소나무 정원수와 기암괴석일지라도 분명 종물임에 틀림없으므로 매매계약서에 분명히 특약사항으로 매매 대상물에서 제외시킨다는 취지를 기재하지 않았다면 나중에 분쟁의 소재가 있다고 할 것입니다.
그리고 물건으로부터(예: 유실수) 생기는 경제적 수익을 과실이라고 하고, 과실을 생기게 하는 물건을 원물이라고 하는데, 그 원물로부터 분리하는 때에는 이는 수취할 권리자에게 속하며(민법 제102조), 수취권자는 원물의 소유자인 것이 보통이나(민법 제221조), 법률의 규정 혹은 당사자간의 의사에 따라 예외가 인정됩니다.(예 : 과수원 임차인에게 과실 수취권이 있음. 민법 제618조)
또 물건의 사용 대가로 받은 금전 기타 물건은 법정 과실이라고 하고(민법 제101조 2항), 수취한 권리의 존속기간일수에 비율로 취득합니다.(민법 제102조 2항) 예컨대 임대중인 주택이 매매된 경우 그 차임은 그 주택의 소유권 이전일을 기준하여 매도인과 매수인이 나누어 갖게 됩니다.
그리고 "갑이 원물인 ''한우, 꽃사슴'' 등을 매수하여 매매대금 전부를 지급하고 인도를 받아 을에게 위탁 사육하게 하였고, 이로부터 가축이 생산되어 증식된 것이라면 특별한 사정이 없는 한 그 가축은 갑의 소유라 할 것이고, 그 소유자가 갑임이 밝혀진 이상 을에 대한 채무명의에 기하여 그 가축에 대하여 한 가압류 집행은 불허되어야 마땅하고, 을 명의로 축산업사업자 등록이 되어 있다는 등 사정을 들어 대외적으로는 그 가축의 소유자가 을이라고 보아야 하는 것은 아니다."고 한 판례(대판93다 62577)도 있습니다.

• 부동산의 소재지
매매계약의 목적 대상인 부동산이 소재하는 행정구역의 소재지번을 기재합니다.

• 구분·면적·건물의 구조 및 용도
건물과 대지를 구분하여 그 면적을 ㎡로 정확히 기재하고, 건물의 용도와 구조를 밝혀줍니다.

7. 매매대금
매매대금은 반드시 한글로 총액을 기재하고 괄호안에 아리비아 숫자로 다시 표기해 두어 장차 분쟁의 가능성을 없애야 합니다. 그리고 계약금, 중도금, 잔금 날짜와 지불조건을 기재합니다.
매수인은 매도인의 재산권 이전에 대한 반대 급부로서 대금지급의무를 지게 되는바, 지급시기는 기한의 약정이 있으면 상대방의 이행에 대하여도 동일한 기한이 있는 것으로 추정됩니다.(민법 제585조)

8. 매도인·매수인·중개업자
계약 당사자의 주소·성명·주민등록번호·전화번호 및 중개업자의 사무소재지·사무소명칭·등록번호·전화번호·성명을 기재하고 서명·날인합니다.

9. 매매계약의 조건과 이행방법
매매계약의 당사자는 있을지도 모르는 분쟁을 사전에 차단하고 효과적으로 권리와 의무를 실현시키기 위하여 최소한 다음과 같은 정도의 계약조건과 이행방법을 분명히 해두어야 할 것입니다.

• 제1조(목적)
매도인''갑''(이하 ''갑''이라 한다.)''은 매수인''을''(이하 ''을''이라 한다.)에 대하여 아래 부동산(이하 ''본건부동산'' 이라 한다.)을 현황 그대로 매도하고 을은 이를 매수한다. <부동산의 표시 : >

• 제2조 (매매대금)
① 매매가격은 토지는 실측면적을 기준하는 것으로 하여 ㎡당 금○○원으로 하고 건물 가격은 금○○원으로 한다. 단, 토지 실측비용은 매도인과 공동으로 균등하게 부담한다.
② 을은 갑에게 계약금으로 금○○원을 계약체결과 동시에 지급하고, 중도금 금○○원은 ○○년 ○월 ○일, 잔금○○원은 ○○년 ○월 ○일 소유권이전 등기 신청에 필요한 서류와 상환하여 지급한다.

• 제3조(소유권이전)
갑은 을에게 본건 부동산에 대하여 ○○년 ○월 ○일까지 위 제2조 제2항의 잔금지급과 동시에 본건 부동산의 점유이전과 소유권 등기신청을 하도록 협력한다.

• 제4조(위험부담)
① 본건 부동산을 인도하기 전에 갑의 책임이 아닌 사유로 인하여 목적물의 전부 또는 일부가 멸실 하거나 훼손되는 경우 그 손실은 갑의 부담으로 한다. 이 경우 계약의 목적물 달성할 수 없는 때에는 을은 본 계약을 해제할 수 있다.
② 을이 ①항의 규정에 의하여 본 계약은 해제한때에는 갑은 이미 수령한 계약금을 반환해야 한다.

• 제5조(근저당권 등 채무인수)
① 갑은 매매잔금일을 기준하여 근저당 되어있는 채무의 이자를 정산하여 을에게 승계시키며 (면책적 채무인수 등기 해주기로 한다.) 남은 금액을 매매잔금에서 공제한다.
② 을은 현 임차인의 임차보증금 일억원을 승계하고, 매매잔금에서 공제한다.

• 제6조(비용부담)
① 본건 부동산에 대한 제세공과금은 소유권이전등기 신청전까지는 갑의 부담으로, 그 이후는 을의 부담으로 한다.
② 소유권이전등기에 필요한 제비용은 을의 부담으로, 말소등기가 필요한 비용은 갑의 부담으로 한다.

• 제7조(계약의 해제)
① 갑 또는 을은 어느 쪽이든지 본 계약의 이행에 착수하기 전까지는 갑은 을에 대하여 계약금의 배액을 배상하고, 을은 갑에 대하여 계약금을 포기함으로써 각각 본 계약을 해제 할 수 있다.
② 갑 또는 을에게 채무불이행이 있을 때 그 상대방은 채무불이행자에 대하여 서면으로 이행을 최고하고 본 계약을 해제할 수 있다.

• 제8조(하자담보책임)
갑은 을에게 본건 부동산에 대해 본건 계약체결일로부터 6개월간 하자담보책임을 지고 그 후에는 일체의 책임을 지지 아니한다.

• 제9조(가등기 특약)
본건 계약의 계약일과 잔금일까지의 기간이 길므로 갑은 을에 대하여 소유권이전청구권 가등기신청절차를 이행하게 협력한다.