초보가 알고가야할 경매상식
2008. 4. 8. 07:51ㆍ카테고리 없음
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4월 7일 경매장에서 있었던 일이다.한 남자가 인터넷을 통해 경매물건을 확인하고 입찰을 했는데 막상 경매가 시작되자 경매물건이 사라졌다.알고보니 취하된 것이나 변경된 것을 경매장 입구에 공고했는데 확인하지 않고 무작정 입찰한 경우다. 정말 머쓱한 경우가 아닐 수 없다.
경매장에 가보면 예전과 달리 개인이 경매에 입찰하는 경우를 많이 보게 된다.
요즘처럼 경기가 안좋을수록 경매물건이 많아지는데 이때를 기회로 여겨 경매로 재테크하는 사람이 많다보니 좋은 물건의 경우 경쟁이 치열하다.그래서 확실한 권리분석을 하지 못하면 오히려 손해를 보는 경우가 생길 수도 있다. 심한 경우에는 낙찰을 받고 팔고 싶어도 팔지 못하는 딱한 경우를 가끔 보게된다.경매 초보자가 권리분석을 하기는 쉽지 않다.그래서 대부분의 사람은 경매싸이트에 가입하거나 법무사나 공인중개사를 통해 자문과 매수대리청구를 하게 된다.
경매에 자주 참여하는 사람은 스스로 물건에 대한 안목과 권리 분석 능력을 갖고 있지만 초보 경매자의 경우에는 사소한 실수 때문에 큰 화를 자초하는 경우가 많다.
초보 경매자의 경우 입찰표 작성하는 것을 두려워 하는 사람이 있다. 경매에 자주 참여하는 사람은 입찰표와 보증금 봉투 등을 미리 여유있게 비치하고 있어서 경매전에 집에서 차분하게 써서 입찰하는 사람도 있고 경매장에 와서 주위분위기를 살피며 입찰가를 결정하는 사람도 있다.초보자들이 입찰표를 작성할 때 입찰표를 저지르기 쉬운 실수 중에 하나가 입찰표를 기재할 때 수정을 하여 기재하는 경우가 있다.
잘못 기재했을시에는 다른 입찰표에 다시 기재해서 제출해야 하는데 조급한 마음에
수정을 하면 무효처리 된다는 것을 명심해야한다.
또 개별입찰의 경우 입찰표와 보증금봉투,입찰봉투에도 물건번호를 반드시 기재해야 무효처리를 면할 수 있다.
본인이 응찰할 경우 본인의 신분증과 도장을 지참하여 접수하면 되고 대리인이 응찰할 경우 본인(실제 응찰자)의 인감증명서와 인감도장이 날인된 위임장과 대리인의 신분증과 도장이 필요하다.
공동명의로 응찰할 경우 당일 법정에서 공동입찰신고서와 공동입찰자목록을 교부받아 응찰자의 인적사항과 각자의 지분을 표시하고 공동입찰신고서,입찰표를 작성하여 각각의 서류마다 간인을 하여 제출하여야 한다.
초보들은 물건 권리분석에 약해서 현장의 분위기에 따라 입찰금액을 높이 쓰는 경우가 생긴다.경매장에는 경매를 받으러 오는 사람 외에 경매를 배우러 오는 사람과 구경꾼도 있다는 것을 명심해야 한다.그러므로 초보자들은 입찰금액을 미리 정해놓고 법원분위기를 무시하는 것이 상책이다.
시간은 오전 10시에 입찰을 시작해서 보통 1시간 10분 경과후에 마감을 하는데 11시 10분이면 입찰을 마감하게 된다. 접수를 마감한 후에 입찰봉투를 사건번호별로 정리하고 완료되면 사건번호순으로 입찰결과를 발표하는데 법원에 따라 응찰자가 많은 사건을 먼저 발표하는 곳도 있다. 사건마다 입찰한 사람들을 호명하게 되면 앞으로 나가 입찰가를 가장 높게 쓴 사람이 경락을 받게 된다.경락을 받게되면 그 자리에서 보증금에 대한 영수증을 받고 낙찰 받지 못한 사람은 현장에서 입찰 보증금을 즉시 반환 받게 된다. 이때 경락을 받은 사람을 최고가매수인이라고 한다.만일 경매물건에 입찰해서 2등인 차순위가 되었을 때는 당연히 차순위 신청을 해놓아야 한다.왜냐하면 낙찰자가 대금지불 능력이 없거나 급한 사정이 생격 낙찰 대금을 완납하지 못하면 차순위자에게 기회가 오기 때문이다.
차순위인줄 모르고 혹은 알면서 잠시 착각하여 그냥 보증금을 받고 다음 경매가 진행될 때에는 차순위 신청이 안된다는 경우를 명심해야 한다.
그리고 공유지분의 토지는 초보경매시에는 피하는 것이 좋다.1순위로 낙찰을 받아도 내가 낙찰 받은 가격으로 공유자에게 매수 청구 우선권이 주어지기 때문에 고생만 하고 남 좋은 일만 시키는 꼴이 되고 만다.
또 입찰시에는 경락 잔금을 지불할 수 있는 방법을 모색해 놓아야한다.욕심만 앞세워 낙찰 받았다 하더라도 잔금을 지불하지 못하면 입찰 보증금만 날리기 때문이다.금융기관에서는 경매 잔금의 60~70%선까지 대출을 해주고 있으며, 경매가 있는 날이면 법원 입구까지 나와 적극적으로 영업을 하고 있다. 그러나 지분경매 물건이나 유치권 신고된 물건, 농지 등은 아예 대출이 되지 않거나, 되더라도 기대에 훨씬 못 미치는 경우가 있다. 또한 낙찰자의 신용상태가 좋지 않으면 연대보증인까지 요구하는 수도 있다.
또 초보를 당황하게 만드는 겨우가 낙찰을 받았는데 매각불허가 결정으로 인하여 취소되는 경우다
최고가 매수자가 되었는데, 일주일 후 불허가되는 것이다. 불허가 사유의 대부분은 법원이 보낸 경매진행 통지문이 전달되지 않았다며 이해관계인 이이의를 제기한 것이 받아들여지는 경우이다. 입찰보증금은 돌려받게 되지만, 이 물건이 다시 경매 진행된 후에는 대부분 다른 사람의 몫으로 돌아간다. 종전의 매수자는 이전의 금액 이상으로 쓰지 않는 데 비해, 다른 매수자는 이 금액을 알고 더 쓰게 되기 때문이다.
그리고 말소되는 것과 말소되지 않는 것에 대한 권리분석이 되지 않으면 법무사나 공인중개사를 통하여 입찰 하는 것이 좋다.
'말소기준권리'는 경매 후 낙찰자에게 권리가 인수되거나 소멸되는 기준권리를 말하는 것인데, 말소기준권리 이후의 등기들은 낙찰로 모두 말소된다. 그러나 예고등기, 유치권, 전 소유자에 대한 가압류는 소멸하지 않고 낙찰자가 인수해야 하므로 유의해야 한다
경매에 관심이 있다면 경매장으로 가는 것이 상책이다.경매장에 가서 현장에서 배우고 익히며 관심물건을 가상으로 입찰해보는 연습을 하면 물건에 대한 분석능력이 높아진다.
초보 운전자가 처음 길을 나설 때의 두려움 만큼이나 경매도 초보에게는 두렵고 어려운 일이다.그렇지만 그런 과정을 겪지 않고 경매 고수가 되기는 힘든 법이다.
경매장에 가보면 예전과 달리 개인이 경매에 입찰하는 경우를 많이 보게 된다.
요즘처럼 경기가 안좋을수록 경매물건이 많아지는데 이때를 기회로 여겨 경매로 재테크하는 사람이 많다보니 좋은 물건의 경우 경쟁이 치열하다.그래서 확실한 권리분석을 하지 못하면 오히려 손해를 보는 경우가 생길 수도 있다. 심한 경우에는 낙찰을 받고 팔고 싶어도 팔지 못하는 딱한 경우를 가끔 보게된다.경매 초보자가 권리분석을 하기는 쉽지 않다.그래서 대부분의 사람은 경매싸이트에 가입하거나 법무사나 공인중개사를 통해 자문과 매수대리청구를 하게 된다.
경매에 자주 참여하는 사람은 스스로 물건에 대한 안목과 권리 분석 능력을 갖고 있지만 초보 경매자의 경우에는 사소한 실수 때문에 큰 화를 자초하는 경우가 많다.
초보 경매자의 경우 입찰표 작성하는 것을 두려워 하는 사람이 있다. 경매에 자주 참여하는 사람은 입찰표와 보증금 봉투 등을 미리 여유있게 비치하고 있어서 경매전에 집에서 차분하게 써서 입찰하는 사람도 있고 경매장에 와서 주위분위기를 살피며 입찰가를 결정하는 사람도 있다.초보자들이 입찰표를 작성할 때 입찰표를 저지르기 쉬운 실수 중에 하나가 입찰표를 기재할 때 수정을 하여 기재하는 경우가 있다.
잘못 기재했을시에는 다른 입찰표에 다시 기재해서 제출해야 하는데 조급한 마음에
수정을 하면 무효처리 된다는 것을 명심해야한다.
또 개별입찰의 경우 입찰표와 보증금봉투,입찰봉투에도 물건번호를 반드시 기재해야 무효처리를 면할 수 있다.
본인이 응찰할 경우 본인의 신분증과 도장을 지참하여 접수하면 되고 대리인이 응찰할 경우 본인(실제 응찰자)의 인감증명서와 인감도장이 날인된 위임장과 대리인의 신분증과 도장이 필요하다.
공동명의로 응찰할 경우 당일 법정에서 공동입찰신고서와 공동입찰자목록을 교부받아 응찰자의 인적사항과 각자의 지분을 표시하고 공동입찰신고서,입찰표를 작성하여 각각의 서류마다 간인을 하여 제출하여야 한다.
초보들은 물건 권리분석에 약해서 현장의 분위기에 따라 입찰금액을 높이 쓰는 경우가 생긴다.경매장에는 경매를 받으러 오는 사람 외에 경매를 배우러 오는 사람과 구경꾼도 있다는 것을 명심해야 한다.그러므로 초보자들은 입찰금액을 미리 정해놓고 법원분위기를 무시하는 것이 상책이다.
시간은 오전 10시에 입찰을 시작해서 보통 1시간 10분 경과후에 마감을 하는데 11시 10분이면 입찰을 마감하게 된다. 접수를 마감한 후에 입찰봉투를 사건번호별로 정리하고 완료되면 사건번호순으로 입찰결과를 발표하는데 법원에 따라 응찰자가 많은 사건을 먼저 발표하는 곳도 있다. 사건마다 입찰한 사람들을 호명하게 되면 앞으로 나가 입찰가를 가장 높게 쓴 사람이 경락을 받게 된다.경락을 받게되면 그 자리에서 보증금에 대한 영수증을 받고 낙찰 받지 못한 사람은 현장에서 입찰 보증금을 즉시 반환 받게 된다. 이때 경락을 받은 사람을 최고가매수인이라고 한다.만일 경매물건에 입찰해서 2등인 차순위가 되었을 때는 당연히 차순위 신청을 해놓아야 한다.왜냐하면 낙찰자가 대금지불 능력이 없거나 급한 사정이 생격 낙찰 대금을 완납하지 못하면 차순위자에게 기회가 오기 때문이다.
차순위인줄 모르고 혹은 알면서 잠시 착각하여 그냥 보증금을 받고 다음 경매가 진행될 때에는 차순위 신청이 안된다는 경우를 명심해야 한다.
그리고 공유지분의 토지는 초보경매시에는 피하는 것이 좋다.1순위로 낙찰을 받아도 내가 낙찰 받은 가격으로 공유자에게 매수 청구 우선권이 주어지기 때문에 고생만 하고 남 좋은 일만 시키는 꼴이 되고 만다.
또 입찰시에는 경락 잔금을 지불할 수 있는 방법을 모색해 놓아야한다.욕심만 앞세워 낙찰 받았다 하더라도 잔금을 지불하지 못하면 입찰 보증금만 날리기 때문이다.금융기관에서는 경매 잔금의 60~70%선까지 대출을 해주고 있으며, 경매가 있는 날이면 법원 입구까지 나와 적극적으로 영업을 하고 있다. 그러나 지분경매 물건이나 유치권 신고된 물건, 농지 등은 아예 대출이 되지 않거나, 되더라도 기대에 훨씬 못 미치는 경우가 있다. 또한 낙찰자의 신용상태가 좋지 않으면 연대보증인까지 요구하는 수도 있다.
또 초보를 당황하게 만드는 겨우가 낙찰을 받았는데 매각불허가 결정으로 인하여 취소되는 경우다
최고가 매수자가 되었는데, 일주일 후 불허가되는 것이다. 불허가 사유의 대부분은 법원이 보낸 경매진행 통지문이 전달되지 않았다며 이해관계인 이이의를 제기한 것이 받아들여지는 경우이다. 입찰보증금은 돌려받게 되지만, 이 물건이 다시 경매 진행된 후에는 대부분 다른 사람의 몫으로 돌아간다. 종전의 매수자는 이전의 금액 이상으로 쓰지 않는 데 비해, 다른 매수자는 이 금액을 알고 더 쓰게 되기 때문이다.
그리고 말소되는 것과 말소되지 않는 것에 대한 권리분석이 되지 않으면 법무사나 공인중개사를 통하여 입찰 하는 것이 좋다.
'말소기준권리'는 경매 후 낙찰자에게 권리가 인수되거나 소멸되는 기준권리를 말하는 것인데, 말소기준권리 이후의 등기들은 낙찰로 모두 말소된다. 그러나 예고등기, 유치권, 전 소유자에 대한 가압류는 소멸하지 않고 낙찰자가 인수해야 하므로 유의해야 한다
경매에 관심이 있다면 경매장으로 가는 것이 상책이다.경매장에 가서 현장에서 배우고 익히며 관심물건을 가상으로 입찰해보는 연습을 하면 물건에 대한 분석능력이 높아진다.
초보 운전자가 처음 길을 나설 때의 두려움 만큼이나 경매도 초보에게는 두렵고 어려운 일이다.그렇지만 그런 과정을 겪지 않고 경매 고수가 되기는 힘든 법이다.
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